債権者から差押えによって競売の開始決定がなされた不動産の任意売却を進める際に、債権者からよく言われる言葉です。

「方針として競売を選択したので、債権者としては競売で処理したい。任意売却には応じないわけではないが、できれば進めたくありません。よっぽど高額で取引されるなら別ですが。市場価格の1.5倍の査定額に100万円の競売申し立て予納金も合わせて支払ってくれるなら検討します。」

終始こんな調子です。

都市銀行が住宅ローンではなく、事業資金としてのプロパー融資案件ですので、競売後の残債についてはサービスサーに売却後、一括損金処理をします。

任意売却で債権者が求めるような高額での取引はまず無理ですので、所有者の意向に関係なく競売が進んでしまいます。

競売金額が、予想したよりもたとえ低くとも裁判所で売却された価格なので大義名分が立つわけです。

このあたりのことを考慮して、方針が決まっているものについては、あまり触れてほしくないというのが本音のようです。

所有者の何とか住み続けたいという希望ですので、債権者が求める価格で投資家に買ってもらうか、それとも入札して落札できれば、住み続けられるよう賃貸契約を結ぶ計画です。

多くの不良債権を処理する都市銀行系の債権回収部署は、相談者の個別の悩みにそれぞれ対応はしようがありませんので、事務的に処理はできても、情実に走ることはありません。

少々理不尽に感じるところですが、なんとかこちらの誠意が伝わるよう、可能性のある限り解決に向けて奔走する毎日です。

住宅ローンの支払いや滞納等で困っておられる方からの相談は多く寄せられますが、任意売却の交渉過程で、債権者の担当者からこんなお尋ねがありました。

「井上さん（仮称）の任意売却の件ですが、不動産の任意売却以外のことで、友進さんに何か相談されていませんか？」

「なぜそのような質問をされるのですか？」

債権者の質問に対してこちらも質問で切り返すと、本質が見えてきます。

任意売却成立後の残債支払いは、相談者の生活状況に応じて、少額の分割弁済をするのが通常ですが、他に連帯保証人がいるケースでは、引き続き回収手続きを進めていかなければなりません。

債権者としても連帯保証人に対して、催告や法的手続きを進めていくことになります。

今回の井上様の債務に対しては、父親が連帯保証人になっていました。

離婚した際に、奥様から連帯保証人を外すよう迫られたものですから、お父様が代わりになったようです。

それから約10年後にまさかこのようなことになるとは思ってもいませんでしたから、井上さんもお父様も気持ちが落ち着きません。

債権者は早期決着を図るために、お父様のご自宅を仮に差し押えたようです。

債権者の担当者はそのことで、私たちに相談がなかったのか聞きたかったようです。

「ご本人からは、父親の自宅の件は聞いています。この歳になって家を取られたらどうやって生活したらいいのかと、大変ショックを受けておられる様子でした。

仮に差し押さえたご自宅も、建築基準法の道路に面していない再建築不可の物件です。

担保価値もほとんどない不動産にそのような手続きをしても、無駄になるかもしれませんね。」

「担保価値が無くても、手続きはやらないわけにはいけないのです。」

親子とも逃げ隠れするわけでもないので、もう少し他の方法で交渉してもいいのではないかと思いました。

最近の傾向として、不動産の競売開始決定後の相談が増えてきました。

執行官の調査も終了し、期間入札を待つだけの状態です。

何とか住み続けたい、もしくは少しでも引越し代を捻出したいという相談がほとんどです。

競売で不動産が処分される直前なので、分譲マンションの管理費や積立金の滞納と、固定資産税や自動車税等の滞納で参加差押え登記をされた不動産も数多く含まれています。

任意売却を進める際には、参加差押えの解除の為、関係各所との交渉も必要になります。優先順位の抵当権者が認めてくれる配分に上限があるため、すべての差押え解除ができずに任意売却を断念するケースもあります。

役所によって差押え解除の基準があるようですが、原則100％の支払いがないと解除に応じないという役所もあります。

競売になれば配当は無いのですが、解除に応じた事例が基準になることが困るようですので、過去の交渉過程を出して同じように解除を迫るのは気をつけた方がいいようです。

役所も税金等の滞納を少しでも徴収するためにあらゆる手を打ってきます。

不動産の差押えだけでなく、退職金や給料、預金、保険の解約返戻金、保険積立金などへの差押えをする場合もあるので、税金は必ず支払わなければならない義務としてとらえてください。

あらゆるケースを想定したアドバイスが可能なので、何なりとお尋ねください。

最近の相談の傾向としては、住宅ローンの滞納と合わせて税金の滞納による差し押さえが目につきます。

登記簿謄本を見るだけでは滞納した税金の種類までは解りませんので、相談者からのヒアリングと明細の確認がとても重要です。

相談者の中には、支払いができないので、役所や税務署から届いた督促状なども開封せずにそのままゴミ箱に捨てたりするものですから、事実確認をするだけでも大変な事務作業になることも度々です。

任意売却を成功させるためには、関係各所との交渉が必要ですので、最後の段階でまさかのことが起こらないように、抵当権者の交渉と同時に進めなければなりません。

競売になれば一円の配分もないので、交渉すれば簡単に解除できると思っている相談者や不動産業者もいます。

すべての債権者の同意なしには成立しないことを肝に銘じて、足並みをそろえることが大切です。

固定資産税の滞納、市民税の滞納、健康保険料の滞納、保育園に支払う費用の滞納、自動車税の滞納、

国税ならば所得税の滞納などの差押え登記が目につきます。

最近では、遅延損害金を合わせると500万円を超える差押えを解決した事例もあります。

1200万円の不動産価値に対して500万円超の差押えですので、交渉が難航したことはおおよそ想像がつくと思いますが、このようなケースも解決できるので、最後まであきらめずに私たちに何なりとご相談ください。

最近は、複数の金融機関から融資を受けて住宅を購入するケースはまれです。

昨今は、保証会社や住宅金融支援機構のフラット35も、お客様の勤務先や収入によっては売買価格額に合わせて、リフォーム費用や諸費用まで一括して融資する制度を整えているからです。

15年以上前の分譲マンションは、住宅金融公庫・年金福祉・保証会社など数社から借り入れて住宅を購入する方が多くいました。

順調に返済を積み重ねていけば、ある程度残債も減るのですが、借り入れが減るペースよりもマンションの評価が減少するペースが上回り、売却損が発生するケースがほとんどです。

売却損は原則一括して用意しなければならないので、売りたくても売れない方も多いのです。

旧住宅金融公庫は固定金利のため、借入利率の引き下げにも応じてくれませんので、負担を軽減するためには他の金融機関で借り換えするしかありません。

しかし返済の能力や担保評価など総合的に判断しますので、借り換えも容易でありません。

八方塞がりでどうしたらいいのか困ってしまい、相談に来られる方が最近の傾向として増えています。

任意売却を進める場合、評価と残債によっては1番抵当権を全額完済できる場合もよくあります。

完済だからと言って自分たちの取り分だけを確保できればいいのではなく、売り出し価格決定権も一番抵当権者にあるので、任意売却を進めるのもそう簡単ではありません。

最近の傾向としては、競売になっても一番抵当権者の配当は満たされるので、特に競売開始決定後の売り出し価格は、市場価格よりも高いために、任意売却が不成立に終わるケースも増えています。

税金の滞納分や引越し費用、管理費・積立金の精算など、長年住んでいた所有者の方が、市場でできるだけきれいな形で堂々と売却して家を明け渡したいと思っていても、そんな個別事情を考慮することはありません。

販売活動などで購入希望者が何組も家に見えたり、執行官や鑑定人が現況調査に訪れたり、任意売却の専門業者が訪れたりと、年頃のお子様がいるご家庭では、ご家族がデリケートになって気持ちが萎えてしまうケースも多々あります。

劣後の債権者の中には、任意売却に協力するためには違う条件を突き付けたりする場合も増えています。

債権者にすれば、そのような状況にしたのは債務者の自己責任であるから、そのような個別事情をいちいち聞くこともありませんが、複数の抵当権が設定されているケースの任意売却は正直骨が折れますが、まとまった時の喜びを励みにして、可能性のある限りできると信じて行動してみます。

分譲マンションにお住まいで、複数の金融機関から借り入れている方は、住宅ローンが苦しくなる前に、何なりと私たちに相談してください。

私たちだからお役に立てることが必ずあります。

任意売却を進める際に、相談者から質問で一番多いのが引越しの件です。

最近の傾向としては、任意売却の専門会社としての解決した実績などを紹介する会社が増えてきましたが、実績を装うために引越し代について誤った情報が氾濫するようにもなりました。

特に、他社と差別化するために、「引越し代７０万円確定」「１００万円捻出の実績」などとダイレクトメールや直接訪問などで伝える業者も増えてきたので注意が必要です。

債権者も行儀の悪い業者を排除する傾向が強いので、業者も露骨にホームページ等ではアピールはしませんが、７０万円や１００万円などは、ほとんど有り得ないと思って下さい。

特に多い質問をまとめてみました。

①この家にいつまで住めるの？

②引越し先の手配はどうしたらいいの？

③引越し費用はいくら出るの？

④引越し費用に含まれるものは？

⑤引越し費用の上限はあるの？

⑥引越し代は必ず出るの？

今回は実際に寄せられた内容について、順を追って説明いたします。

今回は

③引越し費用はいくら出るの？

④引越し代に含まれるものは？

⑤引越し費用の上限はあるの？

⑥引越し代は必ず出るの？

についてです。

任意売却の場合、通常引越し費用は売買価格から控除してくれますが、かかった費用が全額出るわけでもありませんし全く出ない時もあるので注意が必要です。

引越し費用は、荷物の量、引越し先の距離、曜日などによって金額が変わります。

以前、沖縄県に引越しをした例をご紹介いたします。

荷物と合わせてペットも一緒に引越しです。室内犬のような小さなかわいい犬ではなく、ドーベルマンを３頭飼っていました。船便を使うので、びっくりするような見積もり金額でした。

債権者にもよりますが、もちろん全額控除されるわけでなく、この例は２０万円が上限でした。

以前は、３０万円ぐらいまで認めてくれた時期もありましたが、最近は全体的に厳しくなっています。

引越し代は実費分が控除ですので、一律２０万円でなく、５万円の見積もりならその分だけです。見積もりだけ高く作成してもらうなど、作為的なことをすると大きな問題になりますので、絶対にしてはいけません。

引越し先の保証金・礼金その他契約費用の一部が出ないかと質問をいただくこともありますが、債権者は一切それを認めておりません。

次に引越し代が出ないケースです。

①住宅ローンを借り入れてから、ほとんど返済をしていない。

②収支状況報告から判断すると、ご本人の収入から引越し代は捻出する余裕がある。

③残債についての返済計画があいまいである。

④破産申立しないかぎり、引越し代は一切認めない。

上記の理由で、控除されないケースもあるので、必ず引越し代が出るとは言えません。

引越しに関することで、不安や疑問に思うことがあれば、何なりとご相談下さい。

任意売却を進める際に、相談者から質問で一番多いのが引越しの件です。

最近の傾向としては、任意売却の専門会社としての解決した実績などを紹介する会社が増えてきましたが、実績を装うために引越し代について誤った情報が氾濫するようにもなりました。

特に、他社と差別化するために、「引越し代７０万円確定」「１００万円捻出の実績」などとダイレクトメールや直接訪問などで伝える業者も増えてきたので注意が必要です。

債権者も行儀の悪い業者を排除する傾向が強いので、業者も露骨にホームページ等ではアピールはしませんが、７０万円や１００万円などは、ほとんど有り得ないと思ってください。

特に多い質問をまとめてみました。

①この家にいつまで住めるの？

②引越し先の手配はどうしたらいいの？

③引越し費用はいくら出るの？

④引越し費用に含まれるものは？

⑤引越し費用の上限はあるの？

⑥引越し代は必ず出るの？

今回は、実際に寄せられた内容について、順を追って説明いたします。

今回は、②引越し先の手配はどうしたらいいの？についてです。

できる限りぎりぎりまで住み続けて、家賃負担を数ヶ月でも軽減したいと思う方と、

どうせ引越しするなら、気に入った場所を見つけて早めに引越ししたいと思う方とに分かれます。

競売開始決定前の任意売却であれば、販売活動を開始してすぐに買い手が見つかったとしても、買い手様の住宅ローンの手続きや転居手続きなどで２ヶ月ぐらいの時間的余裕を持つのが通常です。

買い手が見つかってから転居先を探しても大丈夫です。

しかし、お子様の学校や勤務先の関係などで、地域を限定する場合、なかなか条件に合った物件が見つからないこともありますので、あらかじめ条件を整えておく必要があります。住宅ローンの支払いを毎月１０万円続けてきた方が、支払いできなくなったので任意売却を選択したにもかかわらず、次の家賃が１０万円近くになると、家賃と残債の支払いなどで余計に家計が苦しくなるかもしれませんので、慎重な対応が必要です。

一戸建てに住んでいた方が、マンションに転居する場合は、収納などが足りず、家財を全部持っていけないこともあるので、注意が必要です。

相談者の家族構成やお子様の年齢、職場環境などに応じて、転居先の探し方やタイミングなどをアドバイスいたします。

引越しに関することで、不安や疑問に思うことがあれば、何なりとご相談ください。

任意売却を進める際に、相談者から質問で一番多いのが引越しの件です。

最近の傾向としては、任意売却の専門会社としての解決した実績などを紹介する会社が増えてきましたが、実績を装うために引越し代について誤った情報が氾濫するようにもなりました。

特に、他社と差別化するために、「引越し代70万円確定」「100万円捻出の実績」などとダイレクトメールや直接訪問などで伝える業者も増えてきたので注意が必要です。

債権者も行儀の悪い業者を排除する傾向が強いので、業者も露骨にホームページ等ではアピールはしませんが、70万円や100万円などは、ほとんどありえないと思ってください。

特に多い質問をまとめてみました。

①この家にいつまで住めるの？

②引越し先の手配はどうしたらいいの？

③引越し費用はいくら出るの？

④引越し費用に含まれるものは？

⑤引越し費用の上限はあるの？

⑥引越し代は必ず出るの？

今回は実際に寄せられた内容について、順を追って説明いたします。

①いつまで住めるの？についてです。

これは、住宅ローンの滞納が始まった時期によって大きく変わります。

まだ滞納が始まったばかりの方と、競売の申立てをされた場合では、最長1年6か月程度の期間に差が出ます。

住宅ローンの滞納が始まって6か月が経過すると、分割で支払いを継続できる権利を無くすことになります。これは専門用語として期限の利益の損失と言います。

期限の利益の損失後に任意売却を進めることになりますが、任意売却の申し出をせずに放置すると、債権者は競売の申立てを行います。

任意売却の申し出を行うことで、債権者の同意のもと、売出し価格を取り決めて販売活動を行います。

販売活動期間は6か月ですが、市場性や不動産の価値によっては販売できないこともまれにありますので、6ヶ月経過後は競売の申立てをすることになります。

競売手続きは通常半年程度で終わってしまうので、落札者との間で明け渡しの交渉を行うことになります。

それが煩わしいので、ご自分から競売される前に引越す方も多いのですが、ぎりぎりまで住み続けることも不可能ではないので、慎重な対応が必要です。

引越しに関することで、不安や疑問に思うことがあれば、何なりとご相談下さい。

最近特に多いご相談傾向は、カードローンや他の負債も含めて整理できないかという相談です。

長年住み慣れた自宅を守りたい一心で、カードローンや消費者ローンから借入して凌ぐ方も増えています。

一時的に凌いでも、住宅ローンの金利よりもはるかに高い金利で調達して支払いますので、資金繰りが逼迫するのは目に見えています。

住宅ローンの督促は、延滞月数によって段階的に決まっていますが、カードや消費者金融となると、住宅ローンのようにゆう著な催促でなく、状況など関係なしに毎日矢のような督促が続きます。

その電話対応に追われたり、できもしない約束をしたりして、精神的にも経済的にも追い込まれてしまい相当ストレスが溜まります。

なんとかしなければと焦ると、仕事にも力が入りません。家族との会話もぎくしゃくしてきます。

そんな時、弁護士や司法書士に相談すると必ず自己破産を勧めます。

自己破産申し立て代理人の受任通知を各債権者に送ることで一旦は督促が止まります。

電話が鳴らないだけでも精神的な安堵感はものすごく大きいと思います。

ところがここで問題が発生するのです。

受任しただけで、現実は何も解決していないのです。

住宅ローンの滞納が続くと、受任通知が届いても競売の申立てに向けて粛々と手続きが進んでいきます。

自己破産をして債務の免責を受けるためには、相談者の財産を全部処分する必要があるからです。

弁護士や司法書士に頼んだにもかかわらず、自宅が競売にされてしまったと慌てて相談に来る人が増えています。

受任通知を送る以外、競売で自宅が処分されるまで何も手続きをせず放置している先生方が多いのです。

任意売却とは、債権者の同意を取り付け、市場で売却する販売力などが備わっていないとなかなか成功しないものです。

弁護士、司法書士、不動産会社、債権者が協調して初めて成立するのが任意売却です。

弁護士や司法書士に相談して破産手続きをしているはずだが、その後のことが気になる方は一度弊社にご連絡ください。

自分自身の状況把握をしっかり行うことが大切です。

私が人生の師と仰ぐ方が3人います。

昨日はそのお一人の講演会でした。

既に年齢は75歳ですが、一生青春、生涯現役という生き方をされているだけあって聴衆に希望と勇気を与えるお話に終始しました。

夢やビジョンのお話にきっちりした数字の裏付けがあるだけに説得力があります。

成功しているから話せるのではなく、とてももがき苦しんでいた時も私は知っているだけに、その逆境を乗り越えてきた強靭な体力と精神力と行動力には本当に頭が下がります。

自ら逆境に身を置くとは、ビジョン（登る山を決める）に向かって登るための覚悟を決めること、逆境こそ人生最大の師であると感じました。

今では全国津々浦々で、年間200回を超える講演をされているようです。

昨日は講師世話役でしたので、控室で講演内容以外のお話をうかがう機会がありました。

同席した隣の先輩経営者が講師に質問をしました。

「講演も年間200回を超えるとなると、体力の維持も大変じゃないでしょうか？」

すると講師は、「歳をとるとね、教養と教育が大切なんや」

年齢に関係なく大切なので、同席していた全員がきょとんとしてしまいました。

すると講師は、「きょうよう」とは、今日も用事があることや。

「きょういく」とは、今日も行くところがあることや。

「じっとすることなどできないから、全国どこからでもお呼びがかかったら行くんや。ありがたいことや。」

今までも数多くの師匠から頂いた格言を大切に心の中にしまっていますが、また新たな格言が増えました。

必要とされる、お役に立てる、それに感謝できるそんな人生にしたいと決意できました。

感謝