年明けしてから早いもので、あっという間に1ヶ月が経ち、2月の前半に差し掛かりました。

一年を通して一番不動産が活発に動く時期なので、連日お客様からの問い合わせや、内覧などが続いております。

景気はそれほど上向いている実感はありませんが、景気の気は気持ちの気といいますので、気持ちは常に前向きに取り組みたいものです。

最近の出来事としては、2月3日の節分の日に、社員さんと一緒に西南西を向いて恵方巻きを食べました。

1階に入っている飲食店「贅沢屋」の店長に特上恵方巻きを作ってもらい、今年の福が舞い込むように願いながらいただきました。

自宅に帰って恵方巻きの話をすると、東京に住んでいる1歳5ヶ月の孫が恵方巻きを食べている写真がLINEで届き、家族全員ほのぼのとしたひと時を過ごしました。

最近の相談事例をご紹介いたします。

「駅近で築年数も浅く、間取りもよくて賃料などの条件もぴったりのマンションを借りて住んでいたら、突然裁判所から執行官と不動産鑑定士がやってきたのでびっくりしました。借りているマンションが競売になるようです。」

「私たちの住む権利はどうなるのでしょうか？」

「預けた保証金などは戻ってくるのでしょうか？」

「このまま住んでいるとどんな不利益を被るでしょうか？」

こんな相談も最近めっきり増えてきました。

居住用のみならず、事務所としてビルの一室を借りている場合でも同じようなことが起こっています。

マンションとビルのオーナーは金融機関で資金を調達していますので、不動産には抵当権が設定されています。

マンションとビルのオーナーの中には、空室率の増加と、事業の失敗などで資金繰りが悪くなり、銀行の支払いができない方も増えてきています。

延滞が長期化すれば、金融機関は裁判所に競売の申立てを行い、貸付金を回収する方法をとります。

そこで問題になるのが冒頭のようなケースです。

現在の法律では、競落人は賃借人に対して明け渡しを6ヶ月猶予しますが、それ以上になると競落人が承諾しない限り借りている人は明渡さなければなりません。

よって住む権利もなくなりますし、前所有者に預けた保証金も戻ってきません。（一部例外もあります）

競落人が所有する目的が家賃収入ならば、話し合いによって継続して借りることも可能ですが、それ以外のこともあるので気をつけたいものです。

特に区分所有のマンション（分譲マンション）を賃貸している場合は注意が必要です。

競落人は明け渡してもらい転売後の利益を目的としているからです。

マンションの賃貸契約を締結した日と、所有者が金融機関から借りた日の前後によって権利が守られる場合もありますので、区分所有マンションの賃借している方は、気になることがありましたら何なりとお尋ねください。

親身になってアドバイスをいたします。

先日、任意売却を進めている相談者から慌てた声で連絡がありました。

「連帯保証人の父親に、仮差押決定通知が届きました。両親がびっくりして、これで家の名義が変わってしまった。住むことができず、すぐ追い出されるのではないかと心配しています。」

裁判所から仮差押え通知が特別送達で届きますので、それは相当びっくりされた様子です。

請求債権目録に目を通してみると、任意売却に至るまでの経緯が書いております。事実関係に相違はありませんが、任意売却後の残債を担保にするために、保証人の父親の自宅を仮に差し押さえたようです。

任意売却後の残債はおおよそ100万円、父親の自宅は建築基準法上の道路に面していない再建築不可の築50年超の住宅。

不動産の流通性や担保価値などは考慮せず、プレッシャーを与える意味では効果があるようです。

事務手続き上と言ってしまえばそれまでですが、任意売却を進めている途中での手続きになると、今迄の交渉事がすべて反故にされたのではないかと不安に思うのは当然です。

せめて任意売却が終わってから、残債について今後の支払い交渉の過程であれば、仮差押えも選択肢の一つでしょうが、もう少しやり方を考えてほしいと思います。

財産を隠蔽や残債について誠意のないことをする債務者もいるかもしれませんが、任意売却を申し出から売却まですべて債権者の承諾を得てから行っているのですから、連帯保証人への法的手続きなどは、もう少し配慮があってもいいのではないかと思います。

親には迷惑をかけたくないから、任意売却後の残債は責任をもって処理する計画だっただけに、仮差押えの通知で、親子関係や嫁姑の関係にひびが入らないことを祈るばかりです。

今年で阪神大震災から20年が経ちました。

1月17日は、テレビでドキュメンタリー番組が放映されていました。

この20年間必死に生きてきた遺族の方の悲しみや苦しみ、家族やご近所の方に救われた命の事実などが放映されていて、テレビの前で号泣してしまいました。

この20年間に東北の大震災も起こりました。

将来高い確率で起こると思われる南海トラフ地震のことを考えると、自然災害の恐ろしさと無力さに心が痛みます。

自然災害の備えは、緊急ではないけど重要なことと捉えて、平和ボケせず身近なことから取り掛かりたいと思った次第です。

年明け早々から、任意売却の相談が増加しております。

年明けからじっくりと相談しようと行動を起こされた方が多かったようです。

しかし、年末年始だからといって住宅ローンの支払いは待ってくれませんので、既に滞納が始まっている方は、競売まで時間がどんどん経過してしまいます。

最近の傾向として特に目につくのは、カードローンの滞納による強制競売の開始決定です。

住宅ローンを滞納されている方の中には、カードローンや消費者金融からの借入も多く見受けられます。

カードローンの滞納が始まっても住宅ローンさえちゃんと払っておけば、競売の申し立てはされないと思っているとそうではありません。

通常、不動産の担保価値より住宅ローンの残債が多いので、カード会社が競売を申し立てても配当は期待されないのですが、プレッシャーを与えるために強制競売を申し立てるケースが増えております。

競売事件の過程で有利に交渉したり、競売の直前で取り下げたりします。

ここで所有者にとって大きな問題が起こるのです。

住宅ローンの滞納は始まってなくても、カード会社から競売開始決定を受けた時点で、不良債権に分類されるケースがあるからです。

強制競売取り下げ後に、住宅ローンの保証会社や、住宅金融支援機構の回収窓口から再度競売申し立てをされる場合があるので、借入先については計画的な返済を心がけてください。その他いろんなケースを体験しておりますので、ご不明な点などありましたら、何なりとご相談ください。

不動産を売却する理由として、離婚を原因とする相談が増えています。

離婚件数の増加とともに、自宅を売りたくてもどうしたらいいのかわからない方が増えています。

離婚後のライフスタイルを考えた場合、今迄通りに住宅ローンを払うことは当然できませんし、ご自宅の問題を解決せずに放置すると、後々相手に迷惑をかけてしまったり、逆に迷惑をかけられたりするトラブルが生じてしまいます。

これから離婚をする方、既に離婚した方は、このような事態を避けるためにも、事前に解決することが大切です。

離婚と住宅ローンの問題について、今迄に多く寄せられた相談内容をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

ケース以外の相談も私たちなら解決できますので、どうしていいのかわからない方は、迷わずに私たちにご相談ください。

Ｑ離婚後も引き続き、私がローンを支払って、妻と子供たちは住み続けたいのですが、それは可能ですか？

住宅ローンを支払わなければ競売になってしまいますので、ご自分の住居費と生活費、住宅ローンの２重支払いになるので、それに耐えられる経済的根拠が必要です。

離婚前にもっとも多い相談です。離婚後は慰謝料や養育費の代わりに住宅ローンの支払いを続ける約束をしたものの、２重払いに収入が追いつかず、トラブルになるケースが増えています。はたして耐えられるかという不安がある場合は、慎重な対応が必要です。そのための対策を一緒に協議させていただきます。

Ｑ離婚前に自宅を売却したいのですが、ローンが残ってしまいます。連帯保証人の妻には何か影響はありますか？

残債について、ご主人が分割で払っていくことになります。しかしご主人の支払いがストップすると奥様に請求が行くことになります。

奥様も支払い能力が乏しい時は、弁護士を交えて解決策を協議します。

ご自宅を購入時に奥様の所得を合算してローンを組んだとき、奥様が連帯保証人になっているケースです。主債務者であるご主人が支払いできなくなると、当然連帯保証人の奥様が返済しなければなりません。いろんなケースを想定してアドバイスをさせていただきます。

Ｑ共有名義の自宅を売却したいのですが、妻が子供とこのまま住み続けると言って同意してくれません。ローンの支払いができないので同意させる方法はないでしょうか？

弊社の相談員が間に入って、奥様に丁寧に流れをお話しさせていただきます。

売却を同意すると今後はどうなるのか、奥様も大変不安だと思います。第三者が介入することで、スムーズに売却に同意いただけるケースもあります。

Ｑ夫名義の自宅を私（妻）の名義にすることは可能でしょうか？

住宅ローンが残っている場合は、お借入先の同意が必要です。

銀行に交渉する場合は、事前に弊社までご相談ください。

ご主人名義のご自宅を、奥様名義にしたいという相談も増えています。長年住み慣れた環境を変えたくないと思われる方が大半です。銀行から無理と言われてしまえば、それまでですので、交渉は慎重に行う必要があります。同意を得ることができるか事前に弊社までご相談ください。

Ｑすでに夫とは別居していますが、連絡が全く取れない状態です。共有名義の私の意思だけで売却は可能でしょうか？

売却するには、共有名義人の同意が絶対に必要となります。連絡が取れなければ売却することはできません。住宅ローンの滞納が続き、連絡が取れないままになると競売になってしまいます。

連絡先がわかっているなら、当社の相談員から連絡を取ることは可能です。同意を得るために事情を説明することもできます。

別居中のパートナーと連絡が取れないとなると、ご相談者が一番やきもきします。当社の相談員が介入することで、スムーズに連絡が取れるケースもありますので、なんでもご相談ください。

不動産を売却する理由として、離婚を原因とする相談が増えています。

離婚件数の増加とともに、自宅を売りたくてもどうしたらいいのかわからない方が増えています。

離婚後のライフスタイルを考えた場合、今迄通りに住宅ローンを払うことは当然できませんし、ご自宅の問題を解決せずに放置すると、後々相手に迷惑をかけてしまったり、逆に迷惑をかけられたりするトラブルが生じてしまいます。

これから離婚をする方、既に離婚をした方は、このような事態を避けるためにも、事前に解決することが大切です。

離婚と住宅ローンの問題について、今迄に多く寄せられた相談内容をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

ケース以外の相談も私たちなら解決できますので、どうしていいのかわからない方は、迷わずに私たちにご相談ください。

Q・夫婦の収入合算で自宅を購入しましたが、離婚をすることになりました。連帯保証人から外れたいのですが、どうしたらいいでしょうか？

連帯保証人から外れないと、将来ご主人が滞納した場合は、奥様が返済を行わなければならないので、ほとんどの場合離婚のタイミングで抜けたいと考えます。原則として離婚しても借金が無くならない限り連帯保証人をやめることはできませんが、どうしてもという場合の方法は３つあります。

①銀行と話し合いをして連帯保証人を抜ける（合意解除）。

妻と同じかそれ以上の収入のある方が代わりに保証人になる方法です。

②ご主人にローンの借り換えをしてもらう。

ご主人の単独の収入査定により、別の金融機関で住宅ローンを借り換える方法です。

③住宅ローンの残債を一括返済する。

詳しくは、弊社の相談員が説明いたしますので、何なりとご相談ください。

不動産を売却する理由として、離婚を原因とするご相談が増えています。

離婚件数の増加とともに、自宅を売りたくてもどうしたらいいのかわからない方が増えています。

離婚後のライフスタイルを考えた場合、今迄通りに住宅ローンを払うことは当然できませんし、ご自宅の問題を解決せずに放置すると、後々相手に迷惑をかけてしまったり、逆に迷惑をかけられたりするトラブルが生じてしまいます。

これから離婚をする方、既に離婚をした方は、このような事態を避けるためにも、事前に解決することが大切です。

離婚と住宅ローンの問題について、今迄に多く寄せられたご相談内容をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

ケース以外のご相談も私たちなら解決できますので、どうしていいのかわからない方は、迷わずに私たちにご相談ください。

相談事例

離婚前

Q・夫婦の共有名義の自宅を売却したいのですが、離婚前・離婚後では、どちらがいいでしょうか？

回答：売却はどちらでも大丈夫ですが、離婚後お互いが連絡を取りにくくなると懸念される方が多いので先に売却することをお勧めしています。

離婚後はライフスタイルが違いますので、お互い連絡したくないという思いになるのも当然です。せっかく買主様が見つかっても、連絡が取れなくて契約の障害になるケースもあるので、離婚前にきちんと整理することがお互いのためになります。

他のご相談内容につきましては、次の機会にご紹介いたします。

１０月に入っても、住宅ローンの支払いでお悩みの方から相談が入る毎日です。

住宅ローンの解決は任意売却がすべてではないので、相談者のお悩みを整理して解決へ導いていくためにはヒアリングがとても大切です。

問題点を聞き出してから、解決のために優先順位を決めて取り組まなければなりません。

２年前の解決事例ですが、その時の相談者の状況はとても複雑でした。

１５年前に自宅を購入する際に、長男さんの収入も合算してローンを組んでいるので、長男さんが連帯保証人になっていました。

その後、長男さんも結婚して持家を購入しています。

相談者の自宅を売却した後、残債については分割で支払えばいいのですが、長男さんのご自宅の資産価値によっては、一括請求するために仮差押える債権者もいますので、慎重な対応が必要です。

「そんなばかな。」と思われる方も多いと思いますが、連帯保証人のご自宅を仮差押えした事例を私は何度も見てきています。

完済までは長男さんの連帯保証を解除する手立てもなく、長男さんの家族にまで飛び火するのではないかと心配する毎日です。

任意売却に向けて前進するにも躊躇しますし、そのままローンを支払うにも限界があるので、とても悩み深いものです。

相談者はご自分で会社を経営されていますが、業績も芳しくなく、法人と個人の破産も視野に入れながら解決する方法を模索したいという相談でした。

相談者のご自宅を売却して債務を減らすことが優先ですが、それと同時に長男さんのご家族の生活を守るのも大切です。

結果的には長男さんのご自宅に飛び火しないような解決方法を提案し、残債については分割で支払う方法で解決できましたが、このようなケースの相談が最近増えつつあります。

通常、住宅ローンを組む際は、保証会社が成り代わって銀行に保証しますので、これから家を購入することを御検討される方は、収入合算などの際は慎重に御検討されるように注意してください。

１年前に、ご自宅の任意売却を行ったお客様から、久しぶりに連絡がありました。

「その節は、お世話になりました。おかげさまで経済的にも精神的にもだいぶ楽になりました。毎月１５万円ほどの支払いに悩むことなく、仕事にも集中できるし、家族と一緒に過ごす時間も増えて穏やかな毎日を送っています。」

「そのお言葉が、私たちの励みになります。」

「ところで相談があります。

任意売却後の残債を分割で支払っているのですが、その銀行からの通知と、初めて名前を聞く会社から通知が届いたのですが、これはなんでしょうか？」

よく話を聞いてみると、銀行からの債権譲渡通知と、それを譲り受けたサービサーからの通知でした。全く知らないところから今後は別の金融機関の口座に振り込むように書いてあるので、便乗した詐欺ではないかと心配されたようです。

消費者金融業者やカード会社などから多額の借入をした債務者に対して、一時期便乗して振り込ませるような通知を送った詐欺業者が横行したことがあったので、その類かもしれないと思ったようです。

債権譲渡通知は内容証明郵便で予告なく届きますので、また何事かと心配するのもよくわかります。

私たちのような専門業者は、どういう内容かをすぐ理解できますが、お客様にとっては内容証明で郵便物が届くとびっくりするものです。

このように任意売却成立後、いろんなことでご相談いただくことが本当に増えてきました。

任意売却が終わればそれで縁が切れるわけではなく、これからも少しでもお役に立てるよう縁を大切にしていきたいと思います。

先日マンションにお住いの方から、仕事もうまくいかず家計が苦しくなったので住宅ローンの支払いが困難だ。不動産を売却してできるだけ債務を減らしたいと相談がありました。

事情をお聞きすると、既に１年前に転居し、空き家にするのはもったいないので、賃貸で家賃を得ているとのこと。

このままの状態で任意売却をしたいと相談がありました。

債権者に任意売却の申し出を行ったところ、「賃貸中の不動産は原則任意売却を認めない方針である。その理由は賃借人の協力なしには任意売却が進まないことと、任意売却できず最終的に競売になれば、時間だけが浪費するからです。」との事。

債権者の意見はもっともです。

そこで私たちが提案したのは、

「賃貸人に事情を説明し、協力を得ることができればどうでしょうか？

具体的には、査定書の作成やお客様の案内の協力、買主が決まった時は、速やかに明け渡していただくことです。」

「それなら進めることは可能です。」

早速、相談者と一緒になって、入居者に協力を求めたところ、最初はびっくりされましたが、事情をご理解いただき何とか協力いただけることになりました。

「賃貸人に事情を説明したところ、そういう事情なら分かりました。

買主が決まれば近くに引っ越しする。売却に協力しますと言ってくれました。」と債権者に説明をし納得してもらい、任意売却を無事進めることができました。

とても協力的でいい方が住まれていたので、任意売却を進めることができましたが、一つ伝え方を間違えると、このようになることがあらかじめ分かっていながら賃貸したとトラブルにもなりかねません。入居者の不満や不安を解消することもとても大切なことです。何事も誠実に対応することが大切だと思います。

相談者の背景や状況は千差万別ですが、一人の相談者に対しては、いろんな解決のオプションを用意しご提案できるよう日々努力を重ねていくしかないと思う今日この頃です。

弊社が任意売却を進めている相談者から驚いた声で連絡がありました。

「最近毎日のように大量のダイレクトメールが届きます。」

「郵便物だけでなく、任意売却を専門に扱っているという触れ込みで毎日業者が訪問してきます。」

「正直、このままでは家族全員の気持ちがまいってしまいます。」

訪問業者は、

「うちに任意売却を任せてくれませんか？」

「弊社なら引越し代７０万円保証いたします。」

ご自分が留守の時も、業者が家族に伝えようとするので、家族も対応する事が辛くかなり精神的に追い込まれているようです。

競売開始決定後は、裁判所で情報が開示されるので、それを見た不動産業者が同じタイミングで一斉にご自宅に訪ねてくるようです。

大量のダイレクトメールと訪問業者の説明には、ご自分の会社の特徴や、任意売却のメリットなどを丁寧に解説するものもありますが、あまりにもひどい情報を掲載したり伝えたりするものもありました。

どの業者を選択するかは相談者の権限ですが、あまりにも誤った情報を提供することはいかがなものかと思います。

相談者にとって必要な情報を提供すればいいのですが、業者間で足の引っ張り合いをしている情報が多いように感じます。

例えば、自社の取り組みや特徴などをアピールするならばいいのですが、明らかに同業他社の誹謗中傷や業界そのもののイメージを悪くする内容も含まれています。

このように書くこと自体が、業界のイメージを悪くすることにつながるかもしれません。しかし、何らかの法律や規則で整備しないと、最終的にそのしわ寄せは相談者に来ることになるのではと大変危惧しております。

任意売却は２社３社同時に依頼することはできないので、業者選びを間違えると取り返しのつかないことにもなりかねません。

相談者から安心して任せてもらえるよう、もう一度相談者の視点で自社の取り組みを再点検したいと思います。