通常の売買契約は、売主様買主様双方が立ち会ってから行います。

仲介業者の宅建主任者が、買主様に売買対象不動産の重要事項を説明します。

売主様にも立ち会っていただき、説明の内容に間違いがないか検証頂きます。

専門的な説明がほとんどですが、売主様でなければ知りえない事実もありますので、詳細な確認が必要です。

次に売買契約書の内容についても細部まで説明を行ったうえで、売主買主双方納得の上契約書に調印します。

しかし双方の時間が合わない場合や、どちらかがあえて立ち会いたくないという理由で、契約書を持ちまわって調印する場合がよくあります。

特に任意売却の場合は、売主様に何らかの事情があって、立ち会いたくないというケースがよくあります。

しかしこの慣習が思わぬ落とし穴になる時があります。

売主様は何らかの理由で任意売却により自分の大切な財産を処分するわけですから、きっちりとした説明がなく仲介業者主導で行うと売主様に不信感を与えてしまいます。

仲介業者によっては、契約書の持ち回りはトラブルになりかねないので、原則双方立ち会いの上説明して契約することにしているところも多いのです。

海外に移住しているとか、国内でも遠方にいて時間が取れない場合などは、持ち回りで契約する場合もありますが、極力双方立ち会いが望ましいと感じております。

業界の常識は一般消費者からすると非常識に映ることが多々あります。

習慣というものは恐ろしいもので、それが当たり前という意識で進めているケースが多いのです。

任意売却を進める際も、常に相談者が何を不安に思い、どのような解決策を求めているのか、何が一番の価値につながるのかを相談者の立場で提案することが大切だと感じます。

売主様買主様双方からの信頼を得られるよう、業界の常識をいい意味で疑ってみたいと思っております。

これからも言行一致を心がけてまいります。

最近の相談傾向として多いのが、競売開始決定後の相談です。

電話の声の様子から、相当切羽詰まった状況が伝わってきます。

最初にこちらからする質問は、「このような状況になる前に、不動産会社や弁護士等に相談はされなかったのですか？」とお尋ねします。

何もせずこのような状態まで放置する人はほとんどいません。

一番多い答えは、

「・・・不動産に依頼していました。販売活動はしていた様子はありますが、６か月経過しても売れませんでした。競売の開始決定後はこちらでは対処できないので手を引くと言われました。どうしたらいいでしょうか？」

次の質問ですが、

「直接お客様を何名ほどご案内されましたか？」

「販売活動期間中に定期的な報告はありましたか？」

「販売活動期間中に債権者に対して販売価格の見直しの交渉はされましたか？」

「依頼していた業者様の具体的な販売活動の内容は確認できましたか？」

ほとんど「何もわかりません」という回答です。

任意売却の活動期間中は、相談者が完全に住宅ローンの支払いを止めても、債権者から督促が来ないので、変に安心してしまいます。不動産業者に任せているので、いい方向に進んでいるだろうと勝手な思い込みをしてしまいます。

任意売却を専門に扱っていると宣伝している業者の中には、自社で直接販売できる体制を整えていないところがかなり多いので注意が必要です。自社で販売活動をしないので、なぜ売れないのか、市場環境はどうなのか、購入希望者のニーズはどうなのかをつかむことができません。

相談の窓口になって、相談者から売却についての専任媒介契約後は、販売業者に任せっぱなしのところがほとんどです。

販売業者もどんな物件でも取り扱うことはありません。

任意売却元付け業者の過去の実績なども考慮しますし、債権者との交渉状況が確認できない場合や、応諾価格の確定などに少しでも不確定要素があれば、その物件には手を付けようとしません。

折角自社の大切なお客様に物件を紹介して気に入っていただいても、任意売却の元付け業者に債権者交渉力や、とりまとめのスキルが無ければ、結果的に購入希望者にご迷惑をおかけすることになります。そして、販売業者の信用の失墜にもつながるので、販売業者も慎重になります。

他社に依頼中だか、販売活動状況が見えない、この先どうなるのかとても心配だと思われた方がいましたら、一度弊社に相談してみてください。

どんな状況に置かれているのか、現状把握を一緒に行いましょう。それから次の手を検討してもいいのではないでしょうか？

このタイトルを見て、相続と任意売却はあまり関連しないと思った方、いらっしゃいませんか？

相続と言えば財産を相続するばかりではありません。

財産を相続すればもちろん借金も相続することになります。

明らかに借金が多ければ相続放棄を選択できますが、相続する財産もないはずだからと放置すると後に裁判所から通知が来て慌てることになります。

銀行系の保証会社で住宅ローンを組む際には、強制的に団体信用生命保険に加入しますので、万が一債務者が亡くなられた場合や、お仕事ができないほどの大きな病気を患ったときは、保険で住宅ローンを完済することになります。

保険料も住宅ローンの金利に含まれているので、持病を抱えていなければ、住宅ローンを組むことが可能です。逆に言えば、いくら返済能力があろうとも、健康に問題を抱えている人はローンを組めない場合もあるということです。

但し、住宅金融支援機構のフラット35を利用する場合、団体信用生命保険の加入は任意になるので、他の生命保険に加入している理由で加入しない人も多くいます。

上記のケースでは、所有者様が亡くなられた後、住宅ローンの滞納が始まると債権者もなんらかの処置をとらなければなりません。相続放棄などの手続きをしないまま放置すると、債権者の申し立てにより裁判所の職権で相続登記申請後に競売を申し立てることになります。

ことが起こってからでは遅いので、フラット35を利用して持家を購入した方や、将来の相続人は団体生命信用保険の加入状況を確認しておいてください。

住宅ローンの残債よりも不動産の評価が高ければ売却して完済もできますが、そうでない場合は、せっかくの保険金が住宅ローンの残債に消えてしまうことになりかねないからです。

不動産に関することでしたら、なんでもお尋ねください。

住宅ローンの滞納や支払い等でお困りの方からの相談で一番多い希望は、できるだけ住み続けたいです。

競売になってしまえば住む家が取られてしまうので、何とか住み続けて生活の基盤を守りたいというのが一番の希望です。

長年住み慣れた我が家を手放すのはとても辛いことです。

子供さんの学校の関係や、最近では介護が必要な両親の世話をするために、家を守り続けたいという深刻な相談も増えています。

投資家に買っていただいた後、家賃を支払って住み続ける方法を模索するのですが、不動産の評価によっては住宅ローンの支払い額以上の家賃設定をしないと買い手が見つからないなどの課題もありますので、どんな状況の方でもすべての方が住み続けられるわけではないので、慎重な対応が必要です。

どうしても家賃が支払いできないのであれば、売却をして少しでも多く手元にお金を残したいという相談にシフトします。

引越し代も必要ですし、転居先の契約金なども合わせると、再出発にもある程度まとまった資金が必要です。

ここで最近よく問題になるのは、債権者が認める引越し代です。

特にまったく引越し代を認めないというケースが増えてきています。

理由は相談者の状況に応じて違いますが、少しでも多く回収を図るためにもまったく引越し代を認めないようです。

最近の認めなかった理由をまとめてみました。

①ご主人名義の自宅に離婚した奥様と子供さんが住んでいたケース。債務者ご本人は既に引越したので、ご家族の引越し代は認めない。

②住宅ローンを滞納して相当な月日が経過している。その間に次の再出発資金は捻出できているはずである。

毎月約10万円の住宅ローンを1年近く払っていないので、貯めているはず。

③競売開始前にコンタクトを取りたくても全然無視を続けておきながら、今頃になって連絡してきても誠意を感じないので認めない。

④競売の予納金の回収ができていないので、引越し代は認められない。

債権者によって対応が違いますので、万が一認められないことも頭に入れておいてください。

債権者から差押えによって競売の開始決定がなされた不動産の任意売却を進める際に、債権者からよく言われる言葉です。

「方針として競売を選択したので、債権者としては競売で処理したい。任意売却には応じないわけではないが、できれば進めたくありません。よっぽど高額で取引されるなら別ですが。市場価格の1.5倍の査定額に100万円の競売申し立て予納金も合わせて支払ってくれるなら検討します。」

終始こんな調子です。

都市銀行が住宅ローンではなく、事業資金としてのプロパー融資案件ですので、競売後の残債についてはサービスサーに売却後、一括損金処理をします。

任意売却で債権者が求めるような高額での取引はまず無理ですので、所有者の意向に関係なく競売が進んでしまいます。

競売金額が、予想したよりもたとえ低くとも裁判所で売却された価格なので大義名分が立つわけです。

このあたりのことを考慮して、方針が決まっているものについては、あまり触れてほしくないというのが本音のようです。

所有者の何とか住み続けたいという希望ですので、債権者が求める価格で投資家に買ってもらうか、それとも入札して落札できれば、住み続けられるよう賃貸契約を結ぶ計画です。

多くの不良債権を処理する都市銀行系の債権回収部署は、相談者の個別の悩みにそれぞれ対応はしようがありませんので、事務的に処理はできても、情実に走ることはありません。

少々理不尽に感じるところですが、なんとかこちらの誠意が伝わるよう、可能性のある限り解決に向けて奔走する毎日です。

住宅ローンの支払いや滞納等で困っておられる方からの相談は多く寄せられますが、任意売却の交渉過程で、債権者の担当者からこんなお尋ねがありました。

「井上さん（仮称）の任意売却の件ですが、不動産の任意売却以外のことで、友進さんに何か相談されていませんか？」

「なぜそのような質問をされるのですか？」

債権者の質問に対してこちらも質問で切り返すと、本質が見えてきます。

任意売却成立後の残債支払いは、相談者の生活状況に応じて、少額の分割弁済をするのが通常ですが、他に連帯保証人がいるケースでは、引き続き回収手続きを進めていかなければなりません。

債権者としても連帯保証人に対して、催告や法的手続きを進めていくことになります。

今回の井上様の債務に対しては、父親が連帯保証人になっていました。

離婚した際に、奥様から連帯保証人を外すよう迫られたものですから、お父様が代わりになったようです。

それから約10年後にまさかこのようなことになるとは思ってもいませんでしたから、井上さんもお父様も気持ちが落ち着きません。

債権者は早期決着を図るために、お父様のご自宅を仮に差し押えたようです。

債権者の担当者はそのことで、私たちに相談がなかったのか聞きたかったようです。

「ご本人からは、父親の自宅の件は聞いています。この歳になって家を取られたらどうやって生活したらいいのかと、大変ショックを受けておられる様子でした。

仮に差し押さえたご自宅も、建築基準法の道路に面していない再建築不可の物件です。

担保価値もほとんどない不動産にそのような手続きをしても、無駄になるかもしれませんね。」

「担保価値が無くても、手続きはやらないわけにはいけないのです。」

親子とも逃げ隠れするわけでもないので、もう少し他の方法で交渉してもいいのではないかと思いました。

最近の傾向として、不動産の競売開始決定後の相談が増えてきました。

執行官の調査も終了し、期間入札を待つだけの状態です。

何とか住み続けたい、もしくは少しでも引越し代を捻出したいという相談がほとんどです。

競売で不動産が処分される直前なので、分譲マンションの管理費や積立金の滞納と、固定資産税や自動車税等の滞納で参加差押え登記をされた不動産も数多く含まれています。

任意売却を進める際には、参加差押えの解除の為、関係各所との交渉も必要になります。優先順位の抵当権者が認めてくれる配分に上限があるため、すべての差押え解除ができずに任意売却を断念するケースもあります。

役所によって差押え解除の基準があるようですが、原則100％の支払いがないと解除に応じないという役所もあります。

競売になれば配当は無いのですが、解除に応じた事例が基準になることが困るようですので、過去の交渉過程を出して同じように解除を迫るのは気をつけた方がいいようです。

役所も税金等の滞納を少しでも徴収するためにあらゆる手を打ってきます。

不動産の差押えだけでなく、退職金や給料、預金、保険の解約返戻金、保険積立金などへの差押えをする場合もあるので、税金は必ず支払わなければならない義務としてとらえてください。

あらゆるケースを想定したアドバイスが可能なので、何なりとお尋ねください。