最近はとてもいい天気が続いています。

沖縄では梅雨入りしましたし、近畿地方も6月には梅雨に入りますので、今の好天を思う存分楽しみたいものです。

私の住まいの近くに鶴見緑地（花の博覧会の跡地）があります。

毎日ペットを連れて散歩を楽しむ方、ジョギングやバドミントンなどで楽しむ方、バーベキューコーナーで楽しむ方など、多くの家族連れで賑わっております。

特に最近は東南アジアからの旅行者も多いようです。

最近の外国からの旅行者と言えば、家電量販店やドラッグストア、百貨店での爆買ばかり目についていますが、緑あふれる鶴見緑地には、違った楽しみ方をする旅行者が増えてきています。

特にコスプレを趣味にする若者が多く集まってきますので、その様子を見に来る外国からの旅行者も多いように感じる今日この頃です。

コスプレは日本だけの文化ではないと思いますが、コスプレをして楽しむ人、撮影する人などいろいろな楽しみ方があります。

緑とお花とコスプレの組み合わせが、微妙な魅力を醸し出すので不思議な感じもします。

話は変わりますが、先日ある相談者から、「弁護士を訴えたいので、弁護士を紹介してほしい。」という相談がありました。

詳しく話をお聞きすると、被告の立場である裁判を続けてきたのだが、弁護士の怠慢により敗訴してしまったので、代理人にその責任を取らせたい。代理人弁護士あてに新たな裁判を起こすという趣旨です。

弁護士には懲戒請求という制度があることは知っておりますが、自分が被告の裁判で敗訴したからという理由で訴訟が認められるなら、永遠に負けた方は裁判を続けることになります。

以前にも、不当な訴えを起こす原告代理人弁護士に対して、名誉棄損などの訴えを起こすことはできないかという相談を受けたことがありますが、訴訟の対象になっている原因とは切り離して考える必要があります。

アメリカのように日常的に裁判が頻発する日本ではないので、訴えられた側も冷静さを無くしてしまい感情的になることもありますが、まずは裁判になった原因の事実関係から始まって訴えを棄却させるまでのプロセスを信頼できる弁護士と協議することが大切です。

理不尽なことも多い世の中ですが、冷静さを欠く判断をすれば相手の思うつぼです。

ましてや弁護士を訴えるなどの発想は、責任の所在をなすりつけるようなことにしかなりません。

弁護士にも知識や経験などで能力の差はかなりあるようにも感じますので、まずは信頼できる弁護士を選ぶにはどうしたらいいのか、そのあたりから相談してください。

状況によって、お悩み事に対してその分野のエキスパートをご紹介できますので、何なりと相談してください。

昨今。マンションにお住いの方から、住宅ローンの滞納や支払いについての相談が増加しています。

住宅金融公庫（現在は住宅金融支援機構）や年金等、保証会社など複数の金融機関から借り入れてローンを支払ってきましたが、固定金利ですので支払金が重なって重荷になっています。

住宅ローン以外にも駐車場・駐輪場・管理費・積立金などの支払いが家計の負担を圧迫しているようです。

仮に駐車場付の一戸建てにお住まいの方が、2000万円を現行金利（年利0.875％）でローンを組んだ場合と比べると、マンションにお住まいの方とは、毎月で5万円以上負担額が違ってきます。

よって住宅ローンの滞納と同時に、管理費・積立金・ガレージ代の滞納が始まる方が多いのです。

任意売却を進める際、一切費用が要りませんと説明する不動産業者がいますが、管理費・修繕積立金等の精算において自己負担を強いられる場合があるので注意が必要です。

マンションの売却金額から、仲介手数料・抹消の登記費用・修繕積立金と管理費の滞納分・後順位の抵当権者への抹消承諾料・税金の差押え解除料・引越し代が控除されるので、所有者は一切の費用負担は生じないという理屈ですが、ここに落とし穴があるのです。

理屈は間違っていませんが、何事にも限度があるということです。

例えば800万円のマンションを売却するのに、控除額が200万円を超える等のケースもあります。管理費や積立金を5年も払っていないとか、固定資産税や住民税、自動車税、健康保険なども5年ほど払っていないケースも多々あるのです。

任意売却を承諾する金融機関には、売買価格に対して控除額の限度を決めていますので、滞納分がすべて清算されるという誤った考えで進めると後々トラブルになります。

買い手様があっての任意売却ですので、とりまとめの経験が乏しい業者様と任意売却を進めるとトラブルになりますので、注意をしてください。

先日のブログでも書きましたが、競売の申立てをされてしまった相談者の方は、そこに至るまでなんらかの手を尽くしています。

弁護士や不動産業者に相談して、何らかの解決方法を見出そうと努力はしたが、結局はどうしようもなく途方に暮れている方が多いのです。

任意売却は、個人情報や家族内のことなどプライバシーにかかわることが多いので、誰にでも相談ができないのです。信頼関係がないと心を開いて相談することはできません。相談を受ける不動産業者もそのあたりのことを踏まえて、信頼して相談できるような知識と経験と、安心感を与える人柄が重要です。

任意売却を専門にしている不動産業者も増えているので、相談者から見るとどこに頼んでいいのかとても不安ですし、迷ったりすることも多いのです。

インターネットで検索しても、何を基準に選択していいのかよくわからないのです。

過去の成功事例や件数など実績をアピールするところもあれば、大手の不動産会社出身だとか、元銀行出身などの職歴をアピールする業者もいますし、センチュリー21の加盟店なども任意売却を取り扱っていますので、専門性の基準がとても曖昧です。

カウンセリング能力や、問題発見・問題解決能力など、任意売却を取り扱うスキルというのはとても奥深いものです。

業者選択で一番気をつけて欲しいのは、自社の特徴や強みをアピールするならいいですが、他社のことを平気で中傷誹謗する業者がいるということです。

自社がどれだけ優れているかをアピールするために、同業他社のことを「トラブル続きだから気をつけてください」と一言で相手の関心を自分たちに向かせるようなことをする業者がいますので気をつけて欲しいと思います。

相談者から聞いた話ですが、競売開始決定後のご自宅に、任意売却専門業者の女性の担当者がやってきて「競売を回避しますので、弊社にお任せいただけないでしょうか。」と言った後、女性だから安心だと思い興味を示した途端、別の男性が訪れる業者もあるようです。不動産会社の地位の向上とイメージアップのためにも、相談者の悩みを親身になって解決できるよう、切磋琢磨できる業界でありたいと思います。

皆様、ゴールデンウィーク期間中はどのように過ごされましたか？

今年は結構休まず営業している仲介業者が多かったようです。

中古住宅の売買仲介は、所有者が居住中の場合、連休中は双方とも都合がつけにくいため、案内できないことが多いので、その分新築住宅や空き家の中古住宅にお客様が集中します。

売買業者も、ゴールデンウィーク期間中に成果を上げたいので、案内の事前予約が3日前ぐらいから殺到しております。

何らかの成果が得られるよう、私たちも歩調を合わせて取り組んでいます。

任意売却の売買仲介について、前回の続きです。

買い手の仲介業者からは、すぐにでも契約をしたいので、契約書と重要事項説明書の作成に入ってほしいと連絡がありました。

早く契約書に調印しても、住宅ローンが承認されなければ白紙解約というローン特約を付けるのだから、ローンの事前承認を得てから契約するということにいたしました。

任意売却を取りまとめている弊社は、事前承認が下りるまでの時間を最大限有効活用し、配分額などを基に各債権者と交渉を行い、全債権者の承諾を得ることができました。

後は住宅ローンの事前承認が下りるのをひたすら待つだけの日が続きました。

それから1週間経過しても仲介業者からは連絡がないので、進捗状況を確認するともう少し時間がかかるとの返事です。

それから2日おきにそういったやり取りが何度も繰り返されるのですが、とうとう「今日承認の結果がでるはずです」と言った日から翌日も連絡がありません。

最終的な報告は、住宅ローンを3社に持ち込んだがすべて未承認だったという結果です。

その間に仲介業者からは連絡がなく、こちらが確認の連絡をしてから返事をしてくる始末です。

「もうそろそろ承認の結果が出ます」というだけで、未承認だったという報告は最後の最後までありませんでした。

そもそもどのように動いていたのかも見えませんので、仲介業者に対して不信感を持っております。

仲介業者に対して憤慨すると同時に、売主様に申し訳ないのと、交渉に応じて頂き任意売却の承諾をいただいた債権者にも面目がなく、仕切り直しです。

販売業者の協力の上で、任意売却を取りまとめることが多いのですが、中途半端な業者に関わられると取り返しのつかない時間を浪費することになりかねないので、業者の選定は慎重にしなければなりません。

5月2日はゴールデンウィーク真っ盛りなので、電車の中も行楽地に向かう人たちでいっぱいでした。

私は5月2日も出勤でしたが、翌日から久しぶりに連休をいただき、ゴールデンウィーク期間中は遠方には出ず、安近短で過ごしていました。

普段のお休みは平日なので、土・日・祝に行楽地に行くことはめったにありません。

平日の行楽地はどこも人が少ないので、自分たちのペースでゆっくり過ごすことができます。

孫が久しぶりに帰ってきたので、一緒に遊べてとても楽しかったです。

さて、今日は、任意売却物件の売買仲介において注意しなければいけないことをお伝えいたします。

競売を回避したいと私どものところへ相談に来られたＡさんの所有不動産は、裁判所からの現地調査や鑑定評価も終わり、後2ヶ月もすれば期間入札という状況でした。

債権者の件数も多く、交渉や稟議などの時間を考えると、任意売却を成功させるにはぎりぎりでとても窮屈な日程です。

それでも可能性がある限り、相談者の希望に沿えるよう誠意をもって最善の努力を尽くすのが仕事ですので、早速債権者交渉を行い、債権者が決定した売り出し価格に基づいて販売活動を行いました。

債権者も競売開始後の物件なので、任意売却にはあまり積極的ではなかったものの、明らかに市場価格よりも少し高い価格で売り出すことを承諾しました。

この売り出し価格ではなかなかお客様からの反響はないのではと懸念しましたが、人気の地域だけに内覧したいというお客様が数人現れました。

そして仲介業者から案内で、ぜひとも購入したいというお客様が現れ、すぐに住宅ローンの申し込みをしますので、商談中にして販売活動を保留してほしいと連絡がありました。

資金計画は自己資金30％で、勤務先や属性なども問題がないので間違いないからと、自信に満ち溢れた口調で仲介業者の営業マンは一所懸命でした。

さあこれで一気に動き出すぞと、関係者全員が希望を持ったのですが・・・・・

この続きは、次回お伝えいたします。