お盆を境に任意売却の相談件数が増えています。

年末年始やゴールデンウィークなどの大型連休明けに相談件数は毎年増えますが、今年の増え方は例年以上です。

気持ちを切り替えて相談してみようという心理が、相談への行動につながるのでしょう。

最近の傾向は、競売寸前で時間的にも逼迫した相談よりも、滞納前の相談が増えています。

相談者の状況に共通しているのは、購入した時と現在では収入のバランスが完全に悪くなっている方が多いのです。

無理をしてローンを組んだのではなく、病気や怪我などによる失業、経営不振によるリストラなど、継続して支払いができなくなっています。

これから滞納してしまうのですが、どのように督促されるのか、不安で仕方がないと心情を吐露される方が本当に多いのです。

住み続ける方法、できるだけ長く住む方法、早期に売却する方法、少しでも手元にお金を残して再出発する方法、残りの負担を少なくするためにできるだけ高く売却する方法など早期の相談により、確実に解決への選択肢が増えます。

幸い、家族お一人だけで悩むのでなく、成人したお子様も含めて、せっかく手に入れたマイホームを守りたいという相談もあります。

お子様の名義で買い戻すなどの方法も、連帯保証人でない限り、債権者が認めてくれれば可能です。

私たちは一人でも多くのお客様を住宅ローンの支払いや滞納から解放するために、お客様の要望をお聞きしたうえで、最善を尽くすことを使命としています。

どんな些細なことでも結構ですので、住宅ローンや滞納等でお悩みでしたら、連絡ください。私たちだから解決できる方法を提案いたします。

最近の傾向として、不動産の競売の申立件数が減ってきております。

景気の回復などの影響により、家計の収支が好転してきているかもしれません。

しかし、一概に好転しているとは言えないのが現実です。

任意売却の相談件数が伸びていますので、競売になるまで放置することなく、何らかの手を打つために行動を起こす方が増えています。

弊社は、関西一円で活動しておりますので、遠方の方からの相談も絶えません。大阪市内の不動産は案外流通しますので、よっぽどのことが無い限り、任意売却は成立しますが、遠方になると需給バランスが良くなく、販売活動もスムーズに進まないことも多いのです。

最近の事例をご紹介します。

大阪から車で2時間近くの方から相談を受け、弊社で任意売却の専任媒介契約を締結することになりました。

弊社では、直接買主様をご紹介する場合が多いのですが、遠隔地になるとそういう訳にはいかず、地元の販売業者の協力を仰ぐことになります。

先日、任意売却物件に地元の業者様がお客様をお連れした時のことです。

所有者はお仕事で不在の為、案内当日は息子様が立ち会ってくれるということで、その旨を販売業者様にお話をしてご案内いただきました。

しかし、当日その息子様が、販売業者様と購入希望者様を威圧するような横柄な態度をとってしまい、案内を妨害したのです。

女性のお客様でしたが、とてもショックを受けてしまわれ、しばらく他の物件を見に行くこともできない状態になってしまいました。

任意売却を成立させて、少しでも状況をよくしたいと思っておられるご両親と、その息子様の行動に大きなギャップが生じてしまい、結局は任意売却を断念することにしました。

販売業者、お客様、債権者にご迷惑をお掛けすることになり、気分だけ悶々としたまま終わってしまいました。

任意売却を進める際に、ご家族の理解と協力がどれほど重要なのかを改めて感じた次第です。

長年住み慣れたご自宅を売却する理由は、10人いれば10人の事情が違います。

家族が増えて手狭になった。

子供が成長したので、子供部屋を増やしたい。

親の家を相続したけど広すぎるので、売却して住み替える。

マンションから戸建に住み替えたい。

他にもいろんな理由で売却します。

昨今いろんな事情で住宅ローンの支払いが苦しくなり、自宅を売却して少し楽になりたいという理由も多いのです。

不動産の購入希望者からよく「売却理由を教えてください。」と質問されます。

任意売却ですとお伝えすると、住宅ローンを滞納された方が住んでいた不動産ですから、あまり縁起が良くないですねと、売主には伝えることができないことを平気でおっしゃる方もいます。

この発言には、任意売却を選択する方は、住宅ローンの支払いでトラブルを起こしているという誤解が生じています。

住宅ローンの支払いが苦しくなる方は、収入の減少、病気や怪我、離婚など、所有者の様々な事情に起因しますが、ローンの残債が不動産の評価を上回るのは所有者の責任ではありません。

経済の環境や、金利の動向など、不動産を取り巻く環境なども影響して、不動産の下落幅などが変わってきます。

20年30年と長期でローンを組みますので、返済額より物件の下落幅が多いのはある程度織り込み済みなのです。

仮に大阪府だけで統計を取った時、新築時の購入価格より評価が上回る不動産は皆無だと思います。バブルの時代なら別ですが、近年住宅に関しては、土地はほぼ横ばいか下落、建物は減価償却しますので、間違いなく評価は下がります。

任意売却は問題がある物件ではなく、評価よりもローンの残債が上回っている方が選択する一つの方法論とご理解ください。

任意売却物件の方が、市場に出ている物件よりも割安感があって、掘り出し物が出る場合もありますので、あえて任意売却物件を紹介してほしいというお客様もいるぐらいです。

売主様買主様の縁をつなぐためにも、お互いが気持ちよく思い出になるような取引を心がけたいものです。

住宅金融支援機構のフラット35で住宅ローンを組まれた方からの相談が最近増えてきました。

以前は、銀行の保証会社の審査基準ではローンが通らなかった方が、駆け込み寺のようにフラット35を利用した時期がありました。

銀行の保証会社に比べると審査基準も甘かったようなので、本来なら家を買えないような方でも、ローンが通るなら買いたいという要望が多かったので、不動産会社も積極的に活用したようです。

家賃を払い続けるよりも、その分をローンの返済にあてれば、将来の資産形成にもなるだろうという安易な考えが後々大きな負担となってしまいます。

賃貸の時は、安いところに住み替える等の手立てはありますが、一旦住宅ローンを組んだ後は、ローンの支払いを減額することは容易ではありません。

自宅を売却してローンの全額を支払えればいいのですが、満額の借入ですので、ほとんどの方に売却損が発生します。

結局は大きな借金だけが残ってしまい、元の借家暮らしに戻るというパターンです。

住宅金融支援機構の場合は、住宅ローンの支払いが厳しくなった方々へ、任意売却を積極的に奨励しています。

支払いを続けるために、新たな借財を背負ってしまい、自転車操業で破滅につながらないよう、早い手立てを奨励しております。

任意売却の申し出をする際には、不動産業者を自分で見つけるのか、それとも支援機構からご紹介いただくか選択することができます。

最近の傾向としましては、銀行の保証会社においても、支援機構同様にご紹介をするケースも増えてきているようです。

不動産業者ならどこでも任意売却を取り扱えますが、より専門的な知識と経験がないと、販売活動でトラブルが起こったりします。

ようやく買主が見つかっても債権者との交渉がスムーズにいかずに、利害関係人すべての方に迷惑をかけてしまう仲介業者も多々あるようですので、任意売却の業者選びはより慎重に行ってください。

どこに依頼しても同じだという先入観は捨てて、最低でも2社から話を聴いて下さい。

会社に任せて良かったと満足いただけるよう、弊社もより知識と経験を積み重ねてまいります。

住宅ローンの支払いを滞納すると、金融機関から定期的に督促状が届きます。

３回目からは、督促の内容も少し過激になります。

６か月を過ぎると、分割弁済可能な期限の利益を損失し、金融機関は不動産の競売を申し立てます。

このあたりになると、あきらめに近い気持ちになるので、どうせ競売になって家をとられるなら、先に引越しをして空き家にする方も多いのです。

先日のご相談者は、競売の開始決定後に、裁判所の執行官や不動産会社が家にやってくるたびに対応するのは苦痛だという理由で先に引越しをしていました。

相談者からの要望は、以下に集約されます。

「このような状況でも任意売却は可能でしょうか？引っ越しは済ませていますが、手元に少しでも支払い済みの引越し代金を取り戻すことは可能でしょうか？競売より少しでも高く売却することは可能でしょうか？」

室内の状況は引越しした後とは言えず、まるで夜逃げでもしたような状況です。

必要な家財道具は持ち出してはいますが、不必要なものはごみと一緒に散乱しているケースが大半です。

全国各地で老朽化した空き家の問題が増える中、近所に迷惑や危険を及ぼしている問題に対して新しい法律ができ、適切に管理することが求められています。

どうせ競売で家を取られるなら家の中がぐちゃぐちゃであろうと問題にしない、所有者の意識も危険な空き家を放置するのとあまり変わらないと思います。

少しでも高く売却したいと思うなら、

少しでも手元にお金を遺したいと思うなら、

競売で家を取られてしまうと諦めずに、最後まで望みを捨てなければ、手元にお金も残せて、家を高く売却することも可能ですので、どうぞご相談下さい。

競売開始決定後には、たくさんの不動産会社が自宅にうやってくるので、家の中を見せることが義務付けされているように勘違いされている方もいらっしゃいます。

平日の日中は、奥様やお子様しかいない家庭がほとんどですので、そんなときに不動産会社の人がやってきて、家の中を見せてくれと頼まれたらどう対応していいのか解らないとそんな相談もありました。

決して、内覧させる必要はありませんので、ご心配のないようにしてください。

競売開始決定後でも、期間入札までは６か月ほど時間がありますので、その間に任意売却は十分可能です。

最後まであきらめずにご相談いただければ、必ず活路は開けます。

任意売却で自宅を処分した後、残った住宅ローンはどうやって支払ったらいいのか、この悩みも解決しなければなりません。

自己破産をすれば残債は免責されますが、連帯保証人がいれば、そちらに請求されます。

特に最近多いのは離婚のケースです。

3組に1組が離婚する現代なので、奥様が連帯保証人や連帯債務者の場合は、自宅売却後も相手に及ぼす影響は大きいので注意が必要です。

最近のケースでは、離婚を機に奥様の連帯保証人の地位を引き継いだお父様の自宅を差し押さえた債権者もいます。

支払いができなくなったので任意売却で自宅を処分したにも関わらず、残債を一括で支払いせよと強引な取り立てをする債権者もいますので、精神的にもきつい状態が続きます。

複数の抵当権者から住宅ローンを組んでいた場合などは、後順位の抵当権者が任意売却後、担保権が外れた瞬間から一番躍起になって取り立てを行います。

給料の差押えや預金の差押えなどの手続きを行ってきますので、決して放置せずに誠意ある交渉を重ねることをお勧めいたします。

自宅の評価が劣化したのは、所有者の責任ではないはずです。住宅ローンの支払いができなくなるにはいろんな事情があるからです。

以前は商工ローンが、厳しい取り立てをすることで、自殺者が相次ぎ、取り立てに関する法律が定められましたが、精神的に追い込まれる方を見ていると、今の取り立ても本質はあまり変わりがないのではないかと思う今日この頃です。

過去に任意売却で不動産を処分したお客様から、残債について相談がありました。

住宅ローンの残債を譲りうけたサービスサーから、残債を一括で支払えと訴状が届いたようです。

500万円ほどの残債を相当安価で譲り受けたサービスサーは、譲り受けた価格よりも多く回収することで成り立っている会社です。金額を知ったらびっくりするような安い価格で譲り受けています。

毎日の生活が苦しくて不動産を売却したにも関わらず、支払い能力が乏しいことは解っていながらも強引というより、無理だと解っているような督促を行います。

訴状を見てみると、被告一人に対して、弁護士５名が原告代理人に名を連ねています。

裁判など人生の中で、経験する人の方が断然少ないでしょう。

それも、被告に自分の名前があって、原告代理人に５名の弁護士の名前があるだけで相プレッシャーを受けるでしょう。

以前は一人で法律事務所を開業する弁護士もたくさんいましたが、実務経験が乏しく、仕事を依頼される人間力の劣る弁護士が数多く増えてきましたので、合同法律事務所の一弁護士として登録するようです。

弁護士も冬の時代でしょうが、500万円の訴訟にサービスサーの代理人として５人も名を連ねて恥ずかしくないのかと思います。

まさしく、弱いものいじめにしか映りません。

それと、サービスサーの仕事とはいえ、表に出ることなく紙切れだけで回収しようとする姿勢に疑問を持ちます。

債務名義（判決）を取ることで、給料や預金の差押え、不動産の競売申し立てなどで回収の見込みができるでしょうが、ご本人は払わないと言っているのではないので、もう少し柔軟に対処できないものかと思ってしまいます。

事実関係に争うことはありませんので、判決が出た後、どのようにすればいいのか誠実にアドバイスを行います。

投資用のマンションはいつごろまでが買い時でしょうか？

その逆の売り時はいつでしょうか？

アンケート結果は、どちらも2020年頃までという答えが多いようです。

2019年にはラグビーのワールドカップが日本で開催されます。

そして2020年には東京オリンピックです。

外国人旅行者の誘致や、オリンピックスタジアムの建築などにより、経済的な波及効果を期待しての2020年頃までという答えだと推察します。

投資用一棟売りマンションは、圧倒的に売りよりも買いの需要が上回っていますので、投資用の一棟売りマンションの流通は盛んです。

売り物件の登記簿を見ると、3年間で3回も所有者が変わった物件も珍しくありません。

ちょっとした収益物件のバブルが起こっております。

本日の週刊誌には6月18日に株式と不動産が暴落するなどと記事が掲載されていましたが、異様なまでのお金の動きをしていますので、実態経済を慎重に俯瞰する必要があるように思えます。

競売事件を見ても、収益用一棟のマンションなどが目につくようにもなってきました。

大阪都構想の議論の際も、不動産の価値は上がるのかという質問が多く聞かれました。

価値が上がれば含み資産が増えて、気持ちにゆとりも生まれるでしょう。

但し、不動産には新しい価値が加わってこそ生きるのであって、含み益は決して新しい価値とは言えないと思います。

相場の上がり下がりで一喜一憂するのは、あまり好ましくありません。

地価が上がれば、売らずにしばらく持っていようと思う人も増えてきます。

そうなると分譲住宅を供給する側は、土地のコストが上がってしまうので、販売価格も高くなります。

極端に失業率が大きく改善されているわけでもありません。

結婚をあきらめる若者たちも増えてきました。

実質賃金が増えた実感がなければ、持家を買うことすらあきらめることにもなります。

不動産が上がったらみんなが幸せになるかと言えばそうではないのです。

資産価値が劣化するのは困りますが、住宅ローンの支払いで困る方がこれ以上増えないようにすることと、仕方なく任意売却で手放しても、またカムバックできるような政策が必要と感じる今日この頃です。

いつまでも住宅ローンの残債を引きずって生きるのはとても辛いことです。

次回はカムバックについて書いてみたいと思います。

大阪の集合住宅にこれだけ空室が多いのに、なぜ新しいマンションが建設されるの？

こんな疑問を持たれた方も多いのではないでしょうか。

弊社の隣にも今年中に賃貸マンションが建つことが決まりました。

老夫婦でお住まいの一戸建て住宅でしたが、老人介護施設に入所されることになり、マンションデベロッパーに売却されたようです。

堺東駅周辺は、賃貸マンションの建設ラッシュが続いております。

堺東駅周辺は官公庁が集結しており、駅には高島屋が直結しているので買い物もとても便利です。

女性の方一人でも安心して暮らせる街として、賃貸マンションの入居率も高いようです。

空き家問題でこれだけ騒がれていても賃貸マンションが建つのは、お客様の新しいニーズを満たすマンションが建設されているからです。

しかし賃貸マンションは明らかに供給過剰ですので、ニーズから取り残されたマンションだけが空室が目立ってしまうのです。

堺東の駅から徒歩15分離れると、老朽化して管理状態が悪く、空室が多いマンションが目立ってきます。

お風呂とトイレが一緒になった18㎡未満のマンションなどは、賃料が安くて管理が良くなければ敬遠されてしまいがちです。

予想以上に空室が増えてくると、維持管理費用を捻出できず、管理状態が悪くなって益々空き家が増えるなど悪循環に陥る危険があります。

築20年を超えるマンションを100％に近い融資で購入されたオーナーが、銀行への支払いができず、競売の申し立てをされるケースが目立ってきました。

一戸建や区分所有のマンションだけでなく、一棟の賃貸マンションのローン支払いについて相談が増える傾向にあります。

どうしたらいいのか悩んでいるなら、一度相談してください。

一緒になって問題を解決する方法を探しましょう。

今年の5月は記録的な暑い日が続いたようですが、皆さんお元気でお過ごしですか？

学生時代は6月に暑苦しい学生服からカッターシャツに変わる衣替えでしたが、最近はクールビズが定着してから、年々その時期が早くなっています。

これからむしむしする梅雨が始まるし、夏本番に備えて体調を万全にしたいものです。

この程度でバテると先が思いやられるので、みなさんも健康管理には十分気をつけてください。

全国で800万戸を超える空き家が存在するとご紹介しましたが、大阪に住んでいるとあまりピンとこないのはなぜでしょうか？

大阪府下の空き家は65％が集合住宅だそうです。

一戸建てのように老朽化すれば取り壊したり、建て替えたりできますが、集合住宅の場合はそう簡単に建て替えはできません。

築50年近い5階建ての集合住宅を取壊し、高層マンションに建て替えることで、増えた階層を売却してその資金を捻出するなどの方法もありますが、その件数も限られていますので、集合住宅の空き家はこれからまだまだ増えて行く傾向です。

旧の耐震基準で建てられたマンションも、現在の耐震基準に照らすと大掛かりな補強工事が必要になります。

修繕積立金に残高によっては、各入居者に高額な一時金の負担をお願いしなければならないようなマンションも増えてくるものと予想されます。

管理費や修繕積立金の滞納者が増えてくると、管理組合の機能そのものが失われてしまい、マンションそのものの価値を著しく落とすことにもなるだけに、中古マンションの購入を検討している方は、そのあたりのことも注意して見てください。

マンションの価値が下落すると、住宅ローンの残債が上回ってしまい、売却したくてもできない状態になってしまいかねませんので、現状と将来的なことをよく考えてマンション購入を検討したいものです。