先日、朝日新聞の天声人語で、全国の空き家の問題を取り上げていました。

1969年に載った「サザエさん」では、マスオさんが駅で拾った雑誌を読むと、２０代でマイホームを建てた人が紹介されていたので、これは妻に見せられないとゴミ箱にぽいと捨ててしまいます。

特にこれ以上の説明はないのだが、彼我を比べられ、甲斐性なしと責められるのを恐れたと思われるとありました。

まさにマイホーム主義の時代であって、結構当初は借家でも、いつかはマンションか一戸建てを買うと誰もが思い描く人生行路であったようです。

あのころの夢の跡も含まれているのだろうか、全国で空き家が増えているようです。

その数全国で800万戸を超えています。

いよいよ空き家対策特別措置法が施工されました。

倒壊の恐れや衛生上有害な空き家は市町村が撤去を命令できる法律です。

空き家になる理由は様々です。

もちろん一番は高齢化で、持ち主が亡くなったり、相続する人がいても財産価値がないので手をつけなかったり、施設に入ったまま放置されているものも多いようです。

住宅ローンの問題も、空き家を増やしてしまう原因のひとつになっているでしょう。

昨今、不動産の競売でも入札なしの物件がちらほら目立つようになりました。

道路に面しておらず、建築基準法では再建築ができない物件や、流通しにくい物件など数多く見受けられます。

雨漏りやシロアリ被害、近隣とのトラブルや、事件事故など、一般の方が手をつけにくい不動産も数多く含まれています。

大阪に住んでいると、「本当に空き家がそんなに多いの？」とピンとこない方もいると思いますが、そのあたりのことは次回説明いたしますので、関心のある方はまた私のブログを読んでください。

最近はとてもいい天気が続いています。

沖縄では梅雨入りしましたし、近畿地方も6月には梅雨に入りますので、今の好天を思う存分楽しみたいものです。

私の住まいの近くに鶴見緑地（花の博覧会の跡地）があります。

毎日ペットを連れて散歩を楽しむ方、ジョギングやバドミントンなどで楽しむ方、バーベキューコーナーで楽しむ方など、多くの家族連れで賑わっております。

特に最近は東南アジアからの旅行者も多いようです。

最近の外国からの旅行者と言えば、家電量販店やドラッグストア、百貨店での爆買ばかり目についていますが、緑あふれる鶴見緑地には、違った楽しみ方をする旅行者が増えてきています。

特にコスプレを趣味にする若者が多く集まってきますので、その様子を見に来る外国からの旅行者も多いように感じる今日この頃です。

コスプレは日本だけの文化ではないと思いますが、コスプレをして楽しむ人、撮影する人などいろいろな楽しみ方があります。

緑とお花とコスプレの組み合わせが、微妙な魅力を醸し出すので不思議な感じもします。

話は変わりますが、先日ある相談者から、「弁護士を訴えたいので、弁護士を紹介してほしい。」という相談がありました。

詳しく話をお聞きすると、被告の立場である裁判を続けてきたのだが、弁護士の怠慢により敗訴してしまったので、代理人にその責任を取らせたい。代理人弁護士あてに新たな裁判を起こすという趣旨です。

弁護士には懲戒請求という制度があることは知っておりますが、自分が被告の裁判で敗訴したからという理由で訴訟が認められるなら、永遠に負けた方は裁判を続けることになります。

以前にも、不当な訴えを起こす原告代理人弁護士に対して、名誉棄損などの訴えを起こすことはできないかという相談を受けたことがありますが、訴訟の対象になっている原因とは切り離して考える必要があります。

アメリカのように日常的に裁判が頻発する日本ではないので、訴えられた側も冷静さを無くしてしまい感情的になることもありますが、まずは裁判になった原因の事実関係から始まって訴えを棄却させるまでのプロセスを信頼できる弁護士と協議することが大切です。

理不尽なことも多い世の中ですが、冷静さを欠く判断をすれば相手の思うつぼです。

ましてや弁護士を訴えるなどの発想は、責任の所在をなすりつけるようなことにしかなりません。

弁護士にも知識や経験などで能力の差はかなりあるようにも感じますので、まずは信頼できる弁護士を選ぶにはどうしたらいいのか、そのあたりから相談してください。

状況によって、お悩み事に対してその分野のエキスパートをご紹介できますので、何なりと相談してください。

昨今。マンションにお住いの方から、住宅ローンの滞納や支払いについての相談が増加しています。

住宅金融公庫（現在は住宅金融支援機構）や年金等、保証会社など複数の金融機関から借り入れてローンを支払ってきましたが、固定金利ですので支払金が重なって重荷になっています。

住宅ローン以外にも駐車場・駐輪場・管理費・積立金などの支払いが家計の負担を圧迫しているようです。

仮に駐車場付の一戸建てにお住まいの方が、2000万円を現行金利（年利0.875％）でローンを組んだ場合と比べると、マンションにお住まいの方とは、毎月で5万円以上負担額が違ってきます。

よって住宅ローンの滞納と同時に、管理費・積立金・ガレージ代の滞納が始まる方が多いのです。

任意売却を進める際、一切費用が要りませんと説明する不動産業者がいますが、管理費・修繕積立金等の精算において自己負担を強いられる場合があるので注意が必要です。

マンションの売却金額から、仲介手数料・抹消の登記費用・修繕積立金と管理費の滞納分・後順位の抵当権者への抹消承諾料・税金の差押え解除料・引越し代が控除されるので、所有者は一切の費用負担は生じないという理屈ですが、ここに落とし穴があるのです。

理屈は間違っていませんが、何事にも限度があるということです。

例えば800万円のマンションを売却するのに、控除額が200万円を超える等のケースもあります。管理費や積立金を5年も払っていないとか、固定資産税や住民税、自動車税、健康保険なども5年ほど払っていないケースも多々あるのです。

任意売却を承諾する金融機関には、売買価格に対して控除額の限度を決めていますので、滞納分がすべて清算されるという誤った考えで進めると後々トラブルになります。

買い手様があっての任意売却ですので、とりまとめの経験が乏しい業者様と任意売却を進めるとトラブルになりますので、注意をしてください。

先日のブログでも書きましたが、競売の申立てをされてしまった相談者の方は、そこに至るまでなんらかの手を尽くしています。

弁護士や不動産業者に相談して、何らかの解決方法を見出そうと努力はしたが、結局はどうしようもなく途方に暮れている方が多いのです。

任意売却は、個人情報や家族内のことなどプライバシーにかかわることが多いので、誰にでも相談ができないのです。信頼関係がないと心を開いて相談することはできません。相談を受ける不動産業者もそのあたりのことを踏まえて、信頼して相談できるような知識と経験と、安心感を与える人柄が重要です。

任意売却を専門にしている不動産業者も増えているので、相談者から見るとどこに頼んでいいのかとても不安ですし、迷ったりすることも多いのです。

インターネットで検索しても、何を基準に選択していいのかよくわからないのです。

過去の成功事例や件数など実績をアピールするところもあれば、大手の不動産会社出身だとか、元銀行出身などの職歴をアピールする業者もいますし、センチュリー21の加盟店なども任意売却を取り扱っていますので、専門性の基準がとても曖昧です。

カウンセリング能力や、問題発見・問題解決能力など、任意売却を取り扱うスキルというのはとても奥深いものです。

業者選択で一番気をつけて欲しいのは、自社の特徴や強みをアピールするならいいですが、他社のことを平気で中傷誹謗する業者がいるということです。

自社がどれだけ優れているかをアピールするために、同業他社のことを「トラブル続きだから気をつけてください」と一言で相手の関心を自分たちに向かせるようなことをする業者がいますので気をつけて欲しいと思います。

相談者から聞いた話ですが、競売開始決定後のご自宅に、任意売却専門業者の女性の担当者がやってきて「競売を回避しますので、弊社にお任せいただけないでしょうか。」と言った後、女性だから安心だと思い興味を示した途端、別の男性が訪れる業者もあるようです。不動産会社の地位の向上とイメージアップのためにも、相談者の悩みを親身になって解決できるよう、切磋琢磨できる業界でありたいと思います。

皆様、ゴールデンウィーク期間中はどのように過ごされましたか？

今年は結構休まず営業している仲介業者が多かったようです。

中古住宅の売買仲介は、所有者が居住中の場合、連休中は双方とも都合がつけにくいため、案内できないことが多いので、その分新築住宅や空き家の中古住宅にお客様が集中します。

売買業者も、ゴールデンウィーク期間中に成果を上げたいので、案内の事前予約が3日前ぐらいから殺到しております。

何らかの成果が得られるよう、私たちも歩調を合わせて取り組んでいます。

任意売却の売買仲介について、前回の続きです。

買い手の仲介業者からは、すぐにでも契約をしたいので、契約書と重要事項説明書の作成に入ってほしいと連絡がありました。

早く契約書に調印しても、住宅ローンが承認されなければ白紙解約というローン特約を付けるのだから、ローンの事前承認を得てから契約するということにいたしました。

任意売却を取りまとめている弊社は、事前承認が下りるまでの時間を最大限有効活用し、配分額などを基に各債権者と交渉を行い、全債権者の承諾を得ることができました。

後は住宅ローンの事前承認が下りるのをひたすら待つだけの日が続きました。

それから1週間経過しても仲介業者からは連絡がないので、進捗状況を確認するともう少し時間がかかるとの返事です。

それから2日おきにそういったやり取りが何度も繰り返されるのですが、とうとう「今日承認の結果がでるはずです」と言った日から翌日も連絡がありません。

最終的な報告は、住宅ローンを3社に持ち込んだがすべて未承認だったという結果です。

その間に仲介業者からは連絡がなく、こちらが確認の連絡をしてから返事をしてくる始末です。

「もうそろそろ承認の結果が出ます」というだけで、未承認だったという報告は最後の最後までありませんでした。

そもそもどのように動いていたのかも見えませんので、仲介業者に対して不信感を持っております。

仲介業者に対して憤慨すると同時に、売主様に申し訳ないのと、交渉に応じて頂き任意売却の承諾をいただいた債権者にも面目がなく、仕切り直しです。

販売業者の協力の上で、任意売却を取りまとめることが多いのですが、中途半端な業者に関わられると取り返しのつかない時間を浪費することになりかねないので、業者の選定は慎重にしなければなりません。

5月2日はゴールデンウィーク真っ盛りなので、電車の中も行楽地に向かう人たちでいっぱいでした。

私は5月2日も出勤でしたが、翌日から久しぶりに連休をいただき、ゴールデンウィーク期間中は遠方には出ず、安近短で過ごしていました。

普段のお休みは平日なので、土・日・祝に行楽地に行くことはめったにありません。

平日の行楽地はどこも人が少ないので、自分たちのペースでゆっくり過ごすことができます。

孫が久しぶりに帰ってきたので、一緒に遊べてとても楽しかったです。

さて、今日は、任意売却物件の売買仲介において注意しなければいけないことをお伝えいたします。

競売を回避したいと私どものところへ相談に来られたＡさんの所有不動産は、裁判所からの現地調査や鑑定評価も終わり、後2ヶ月もすれば期間入札という状況でした。

債権者の件数も多く、交渉や稟議などの時間を考えると、任意売却を成功させるにはぎりぎりでとても窮屈な日程です。

それでも可能性がある限り、相談者の希望に沿えるよう誠意をもって最善の努力を尽くすのが仕事ですので、早速債権者交渉を行い、債権者が決定した売り出し価格に基づいて販売活動を行いました。

債権者も競売開始後の物件なので、任意売却にはあまり積極的ではなかったものの、明らかに市場価格よりも少し高い価格で売り出すことを承諾しました。

この売り出し価格ではなかなかお客様からの反響はないのではと懸念しましたが、人気の地域だけに内覧したいというお客様が数人現れました。

そして仲介業者から案内で、ぜひとも購入したいというお客様が現れ、すぐに住宅ローンの申し込みをしますので、商談中にして販売活動を保留してほしいと連絡がありました。

資金計画は自己資金30％で、勤務先や属性なども問題がないので間違いないからと、自信に満ち溢れた口調で仲介業者の営業マンは一所懸命でした。

さあこれで一気に動き出すぞと、関係者全員が希望を持ったのですが・・・・・

この続きは、次回お伝えいたします。

通常の売買契約は、売主様買主様双方が立ち会ってから行います。

仲介業者の宅建主任者が、買主様に売買対象不動産の重要事項を説明します。

売主様にも立ち会っていただき、説明の内容に間違いがないか検証頂きます。

専門的な説明がほとんどですが、売主様でなければ知りえない事実もありますので、詳細な確認が必要です。

次に売買契約書の内容についても細部まで説明を行ったうえで、売主買主双方納得の上契約書に調印します。

しかし双方の時間が合わない場合や、どちらかがあえて立ち会いたくないという理由で、契約書を持ちまわって調印する場合がよくあります。

特に任意売却の場合は、売主様に何らかの事情があって、立ち会いたくないというケースがよくあります。

しかしこの慣習が思わぬ落とし穴になる時があります。

売主様は何らかの理由で任意売却により自分の大切な財産を処分するわけですから、きっちりとした説明がなく仲介業者主導で行うと売主様に不信感を与えてしまいます。

仲介業者によっては、契約書の持ち回りはトラブルになりかねないので、原則双方立ち会いの上説明して契約することにしているところも多いのです。

海外に移住しているとか、国内でも遠方にいて時間が取れない場合などは、持ち回りで契約する場合もありますが、極力双方立ち会いが望ましいと感じております。

業界の常識は一般消費者からすると非常識に映ることが多々あります。

習慣というものは恐ろしいもので、それが当たり前という意識で進めているケースが多いのです。

任意売却を進める際も、常に相談者が何を不安に思い、どのような解決策を求めているのか、何が一番の価値につながるのかを相談者の立場で提案することが大切だと感じます。

売主様買主様双方からの信頼を得られるよう、業界の常識をいい意味で疑ってみたいと思っております。

これからも言行一致を心がけてまいります。

最近の相談傾向として多いのが、競売開始決定後の相談です。

電話の声の様子から、相当切羽詰まった状況が伝わってきます。

最初にこちらからする質問は、「このような状況になる前に、不動産会社や弁護士等に相談はされなかったのですか？」とお尋ねします。

何もせずこのような状態まで放置する人はほとんどいません。

一番多い答えは、

「・・・不動産に依頼していました。販売活動はしていた様子はありますが、６か月経過しても売れませんでした。競売の開始決定後はこちらでは対処できないので手を引くと言われました。どうしたらいいでしょうか？」

次の質問ですが、

「直接お客様を何名ほどご案内されましたか？」

「販売活動期間中に定期的な報告はありましたか？」

「販売活動期間中に債権者に対して販売価格の見直しの交渉はされましたか？」

「依頼していた業者様の具体的な販売活動の内容は確認できましたか？」

ほとんど「何もわかりません」という回答です。

任意売却の活動期間中は、相談者が完全に住宅ローンの支払いを止めても、債権者から督促が来ないので、変に安心してしまいます。不動産業者に任せているので、いい方向に進んでいるだろうと勝手な思い込みをしてしまいます。

任意売却を専門に扱っていると宣伝している業者の中には、自社で直接販売できる体制を整えていないところがかなり多いので注意が必要です。自社で販売活動をしないので、なぜ売れないのか、市場環境はどうなのか、購入希望者のニーズはどうなのかをつかむことができません。

相談の窓口になって、相談者から売却についての専任媒介契約後は、販売業者に任せっぱなしのところがほとんどです。

販売業者もどんな物件でも取り扱うことはありません。

任意売却元付け業者の過去の実績なども考慮しますし、債権者との交渉状況が確認できない場合や、応諾価格の確定などに少しでも不確定要素があれば、その物件には手を付けようとしません。

折角自社の大切なお客様に物件を紹介して気に入っていただいても、任意売却の元付け業者に債権者交渉力や、とりまとめのスキルが無ければ、結果的に購入希望者にご迷惑をおかけすることになります。そして、販売業者の信用の失墜にもつながるので、販売業者も慎重になります。

他社に依頼中だか、販売活動状況が見えない、この先どうなるのかとても心配だと思われた方がいましたら、一度弊社に相談してみてください。

どんな状況に置かれているのか、現状把握を一緒に行いましょう。それから次の手を検討してもいいのではないでしょうか？

このタイトルを見て、相続と任意売却はあまり関連しないと思った方、いらっしゃいませんか？

相続と言えば財産を相続するばかりではありません。

財産を相続すればもちろん借金も相続することになります。

明らかに借金が多ければ相続放棄を選択できますが、相続する財産もないはずだからと放置すると後に裁判所から通知が来て慌てることになります。

銀行系の保証会社で住宅ローンを組む際には、強制的に団体信用生命保険に加入しますので、万が一債務者が亡くなられた場合や、お仕事ができないほどの大きな病気を患ったときは、保険で住宅ローンを完済することになります。

保険料も住宅ローンの金利に含まれているので、持病を抱えていなければ、住宅ローンを組むことが可能です。逆に言えば、いくら返済能力があろうとも、健康に問題を抱えている人はローンを組めない場合もあるということです。

但し、住宅金融支援機構のフラット35を利用する場合、団体信用生命保険の加入は任意になるので、他の生命保険に加入している理由で加入しない人も多くいます。

上記のケースでは、所有者様が亡くなられた後、住宅ローンの滞納が始まると債権者もなんらかの処置をとらなければなりません。相続放棄などの手続きをしないまま放置すると、債権者の申し立てにより裁判所の職権で相続登記申請後に競売を申し立てることになります。

ことが起こってからでは遅いので、フラット35を利用して持家を購入した方や、将来の相続人は団体生命信用保険の加入状況を確認しておいてください。

住宅ローンの残債よりも不動産の評価が高ければ売却して完済もできますが、そうでない場合は、せっかくの保険金が住宅ローンの残債に消えてしまうことになりかねないからです。

不動産に関することでしたら、なんでもお尋ねください。

住宅ローンの滞納や支払い等でお困りの方からの相談で一番多い希望は、できるだけ住み続けたいです。

競売になってしまえば住む家が取られてしまうので、何とか住み続けて生活の基盤を守りたいというのが一番の希望です。

長年住み慣れた我が家を手放すのはとても辛いことです。

子供さんの学校の関係や、最近では介護が必要な両親の世話をするために、家を守り続けたいという深刻な相談も増えています。

投資家に買っていただいた後、家賃を支払って住み続ける方法を模索するのですが、不動産の評価によっては住宅ローンの支払い額以上の家賃設定をしないと買い手が見つからないなどの課題もありますので、どんな状況の方でもすべての方が住み続けられるわけではないので、慎重な対応が必要です。

どうしても家賃が支払いできないのであれば、売却をして少しでも多く手元にお金を残したいという相談にシフトします。

引越し代も必要ですし、転居先の契約金なども合わせると、再出発にもある程度まとまった資金が必要です。

ここで最近よく問題になるのは、債権者が認める引越し代です。

特にまったく引越し代を認めないというケースが増えてきています。

理由は相談者の状況に応じて違いますが、少しでも多く回収を図るためにもまったく引越し代を認めないようです。

最近の認めなかった理由をまとめてみました。

①ご主人名義の自宅に離婚した奥様と子供さんが住んでいたケース。債務者ご本人は既に引越したので、ご家族の引越し代は認めない。

②住宅ローンを滞納して相当な月日が経過している。その間に次の再出発資金は捻出できているはずである。

毎月約10万円の住宅ローンを1年近く払っていないので、貯めているはず。

③競売開始前にコンタクトを取りたくても全然無視を続けておきながら、今頃になって連絡してきても誠意を感じないので認めない。

④競売の予納金の回収ができていないので、引越し代は認められない。

債権者によって対応が違いますので、万が一認められないことも頭に入れておいてください。