任意売却とは？
任意売却はご自身の意思で売却
競売になると、所有者の意志とは関係なく売却されてしまいますが、任意売却の場合はお客様の意志により売却することができます。
ただし、債権者とのお話し合いをもとに、許可をいただくことは必要です。
任意売却と競売では再スタートの仕方に大きな違いがあると言えるでしょう。
不動産を手放すことは同じでも、自らの意思によって選択する任意売却の場合は、気持ちを切り替えて新たな人生を歩みだすきっかけとなります。
※ケースによってはそのまま住み続ける選択肢もあります。
住宅ローン返済のお悩みからの解放
住宅ローンのお悩みから解放され、経済的・精神的負担も軽減されます。
このような意味でも、競売と任意売却では大きく異なりますので、絶対にあきらめないでください。現状を悲観することなくあらゆる選択肢を検討しながら、未来に向けてひとつひとつ問題を解決していきます。
また、ご夫婦で問題を共有できていれば、解決に向けた提案ができますが、そうでない場合は、お互いが相手の責任だと思っています。ご夫婦で相談に来られた際に、私たちの前で喧嘩をすることもあります。
ご主人の言い分は、「自分は仕事に一生懸命だから、家計は全部妻に任せていた。住宅ローンのやりくりも全部妻がやっているものと信じていたのに裏切られた思いだ・・・」、
奥さんの言い分は、「私は私なりに工夫したり我慢したりしながら家計をやり繰りしてきたのに、全然その事を理解してくれていない・・・」
こうした感情は多くの場合、自分達では解決できない問題に対するストレスが原因です。このように、お金が原因でお互いの信頼関係にひびが入った状態は、自分達ではなかなか修復できません。専門家によって、根本的な問題の解決策を前向きに探っていくことがとても大切なことになるのです。
ローン問題を誰に相談すれば良いのか？
住宅ローンの支払いが困難になっとき、みなさんはまず誰に相談しますか？相談する相手によって解決方法は異なります。
配偶者
お金のことはデリケートなことなので、誰にでも相談できるものではありませんが、配偶者には必ず相談してください。自分一人で問題を抱えると、より状況が悪化しますので、お互いに理解して助け合うことが大切です。金銭的には厳しい状況が続いても、一緒に悩み解決策を考えてくれる人がいるだけで、気持ちが随分楽になるものです。具体的にどこに相談するのかを配偶者と共有することが、家族の離散を防ぎ、再出発の大きな足掛かりになります。
金融機関
金融機関はルールに従った提案をします。4か月、5か月滞納が続くと、一括請求や代位弁済の手続きを視野に入れますので、長期延滞を避けて何とか追いつくように求めてきます。一時的にリスケ（条件変更）して支払金額を緩和することは可能です。しかし根本的な問題は解決しません。1年後状況が好転するとは考えにくい場合は、問題の先送りになり、その間支払った金額は時間の猶予をもらっただけになってしまいます。その間に不動産の市況が悪くなると、売却のタイミングを逸することにもなりますし、残債が余計に増えてしまうリスクも生じます。リスケして1年後好転する保証がなければ、早期の解決を図った方が賢明です。
弁護士
法律の専門家は、所有者と金融機関の間にはいって条件変更などの交渉は基本的に行いません。結果を出すことを優先します。住宅ローン以外にカードローンや消費者金融など多重に債務を抱えている場合は、相談するメリットもありますが、自己破産などを勧めてきますので、慎重に判断してください。債権者に受任通知を送れば、カードローンや消費者金融からの厳しい督促は一旦沈静化します。不動産に関しては競売で処分されるのを待ってから、自己破産の手続きを開始するので、任意売却のメリットを享受することができません。
身内、知人の紹介（友人、知人）
友人や知人に相談する際は、夫婦で方向性を定めてから相談したほうがいいでしょう。同じ境遇を乗り越えてきた友人・知人ならば経験則でアドバイスもできるでしょう。任意売却の際に、友人・知人に自宅を買ってもらい、賃貸で数年間居住した後に、お子様の名前で買い戻しをした事例など数多く経験しております。そのような協力いただける知人・友人は限られてきますので、方向性を定めることが大切です。住宅ローンの残債は高額ですので、友人知人から一時的にお金を借りて状況が好転するわけでもありません。相談はしたけれどどうしたらいいのか方向性が定まらず、お互い気まずい思いだけが残ってはならないので、慎重に対応したいものです。
不動産会社（任意売却の相談）
不動産業者の数も相当あるので、どこに相談していいのか解りにくいと思います。店頭に堂々と任意売却専門に取り扱っていると告知する業者様は少ないものです。相談者にとってはデリケートな問題だけに、全然知らない不動産業者に飛び込んで滞納の相談はしにくいものです。
債権者から任意売却の専門業者を紹介いただく場合もあるのですが、もし任意売却ができずに競売になった時、紹介した債権者はその責任を負いません。「債権者に紹介された不動産業者だから信頼して任せていたいのに、結果的に競売になってしまった」とクレームが来てもそのような責任を債権者は負いませんので、相談者自らが不動産業者を選任することが大切です。
どんな不動産業者に相談すれば良いのか？
任意売却は専門性が問われますので、業者選びを間違えると時間を取り戻すことができず、より状況が悪くなり、任意売却の可能性を低くしてしまいます。売主様の希望を尊重しつつ、債権回収専門業者との交渉、税金・管理費・積立金の滞納分の支払い交渉、買主様との調整など、一般の不動産を売却するよりも相当な専門性と交渉力が必要となります。
普通の売買仲介業と違う特別なノウハウを持っていなければ、大変なことになるのが任意売却です。任意売却の専門性に特化した豊富な事例を持っている専門会社に相談することがとても大切な一歩になります。
