皆様、新年明けましておめでとうございます。

本年も、多くの方との出会い自らの成長と困っておられる方々に対して、

少しでも力添えが出来ます様に、尽力して参ります。

本年もどうぞよろしくお願い致します。

さて、今冬は本当に暖かい日が続きますね。

年末年始も、日中はポカポカ陽気で非常に気持ちのいい日が続きました。

しかし、今後本格的な冬の寒さが続くそうですので寒暖差に気をつけて

体調を崩されない様に、お気をつけください。

任意売却に関する認知度は年々高まってきております。

一方で、住宅ローンに困っておられる方の多くが何もせずに

放置してしまっている現状があります。

どこに何を話せばいいのか。何を相談したらいいのか。今後どうなってしまうのか。

分らない事や、不安な事ばかりで時間だけが経過してしまって、

「競売開始決定通知」がご自宅に届いた。

と、ご相談者様より苦しい胸の内をお話しいただく事もございます。

まずは、お気軽にご連絡下さい。

ご連絡前に、ご準備していただく物として

①債権者（住宅ローンを組んだ会社）からの通知物や連絡先が分かるもの。

②ご自宅を購入した際に、資料一式が入ったファイル等

事前にご準備いただき事で、より多くの情報を整理したうえで、

具体的なアドバイスをすることができます。

もちろん、ご連絡いただいた後にお探しただいても結構です。

まずは、早い段階で今の現状を把握して今後どうなっていくのかを、

事前に知っておくことが大切です。

そのことで安心に繋がり、任意売却としての解決の可能性も高くなります。

ご連絡お待ちしております。

皆様、こんにちは。

友進ライフパートナーの山下です。

今回は、代位弁済前の交渉の

お話しをさせて頂きます！

滞納前から相談頂き、

任意売却することを決めて頂いたお客様のお話です。

滞納開始して間もなく銀行に任意売却の意向を伝えて頂きました。

数か月して債権者の窓口が変わり、

その窓口に任意売却を進めていく旨の確認を連絡致しました。

まず先順位の窓口に任意売却の意向を伝えると、

先順位では完済になるので任意売却の申し出を出さず、

後順位への交渉をしてみてはどうかとアドバイス頂きました。

後順位の窓口に連絡すると、

代位弁済前の交渉は今はできないとのことでしたが、

担保権者へ相談してみては？

とのことで担保権者の連絡先を教えて頂きました。

すると担保権者の担当者が別の任意売却の債権者窓口の方だったので、

ゆっくりお話しを聞いて頂けました。

通常、代位弁済前の任意売却の交渉は出来ませんが、

査定書を見たいとのご希望でしたので査定書を作成していきます。

価格のあたりをつけれれば、

代位弁済前でも販売活動を行うことができます。

代位弁済までも数か月かかるので、

その期間何もしなければ金利が膨らむ一方です。

早く販売できれば、

その分早く売却できる可能性も大きいです。

早く売却出来ればその分の金利も少なくなり、

残債務も少なくなります。

債権者にとっても早期の回収に繋がるので双方にメリットが発生します。

これから査定書を提出しますので、経過報告はブログでさせて頂きます。 

 少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

 私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

 地域の活性化と生活文化の向上を担います。

 私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

 私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

 お客様と共に幸せな未来を創ります。

and

end

皆様、こんにちは。

友進ライフパートナーの山下です。

今回は、配分額減額の

お話しをさせて頂きます！

先日、任意売却の決済を無事終えました。

任意売却を他の業者に委託していましたが、売却されず競売開始になってしまったのです。

裁判所からの競売開始通知が来て、弊社にご相談に来られました。

今回の任意売却では通常認められるべき控除費用が認められなかったので　

大変、苦労致しました。

債権者は一社のみ、差押が市でしたので比較的にまとまりやすいと考えていました。

買取会社への打診で金額も折り合い配分表を作成しましたが、

通常、認められるべき金額が大きく減額されたのです。

差押解除費用と引越代にて通常の認められるべき配分額の

半分以下しか控除出来ないとの回答でした。

差引きして不足の現金がどうしても必要になってしまったのです。

買主様が不足分を捻出して頂く事でまとまりましたが、

今後の任意売却で配分額の事前確認は大きな

ポイントになると実感致しました。

債権者によって控除費用に差があるのは今まであったのですが、

今回ほど大きく減額されたのは初めてでした。

今後の任意売却において配分額は変わってくると思います。

何が任意売却のメリットであるかを再度考え、より良い提案をお客様に提供していきます！

少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

 私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

 地域の活性化と生活文化の向上を担います。

 私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

 私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

 お客様と共に幸せな未来を創ります。

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皆様、こんにちは。

友進ライフパートナーの山下です。

今回は、破産財団の

お話しをさせて頂きます！

破産手続きをした人が持っている不動産や預金、

その他換金価値のあるものは、破産管財人（弁護士）によって換金化され

債権者への配分に充てられますが、

その財産のことを「破産財団」といいます。

債権を回収する可能性が低い無担保の債権者などへも配分できるよう、

売買代金から確保しておく金額を「破産財団組入金」といいます。

破産財団組入金は、売買代金から控除される諸経費のひとつで、

通常は売買代金の３％となっております。

破産財団に含まれない財産（差押え禁止財産）は、

９９万円以下の現金、２０万円以下の預貯金、

その他生活必需品です。

私たちは破産をお考えの方にも任意売却と並行して、

メリットのある提案をさせて頂いております。

少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

地域の活性化と生活文化の向上を担います。

私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

お客様と共に幸せな未来を創ります。

end

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皆様、こんにちは。

友進ライフパートナーの山下です。

今回は、法廷納付期限の

お話しをさせて頂きます！

先日、役所から自宅に差押えが入ったという方からご相談を頂きました。

内容をお聞きすると10年前からの税金が滞納されていて、

延滞金を含めると50万円近くの滞納で差押えが入ってしまったのでした。

住宅を購入されたのは6年前で、自宅を購入する前から延滞がありましたが、

遅れながらも分割で払っては来ましたが、

ご主人がリストラで収入が減少してからは住宅ローンの支払いも難しい状況でした。

税金もその時から支払いが出来なくなりました。

任意売却で税金の差押えに対しての控除金額は一定ですが、

銀行の抵当権の設定日よりも、未払いの税金の法定納期限等の方が１日でも早ければ、

銀行より優先的に回収できることになります。

税金をすべて返済することは難しいのですが、

売却代金から優先的に税金に充当できる事を説明し、納得して頂きました。

その後、市の担当者と面談してこれから任意売却の申し出を行うことを説明しました。

担当者は売却代金から抵当権設定以前の滞納税金は優先的に充当されるので

現在、分割弁済している金額を抵当権以降の本税に充当していきましょうと

アドバイスを頂きました。

今から売却までまだ数か月はかかると思われます。

それまでの分割弁済で抵当権以降の分を返済出来れば、

滞納税金をすべて完済出来ることになります。

売却が出来ればの条件もありますが、成約に向けて頑張っていきます。

少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

 私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

 地域の活性化と生活文化の向上を担います。

 私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

 私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

 お客様と共に幸せな未来を創ります。

end

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皆様、こんにちは。

友進ライフパートナーの山下です。

今回は、滞納前に破産を迫られた方の

お話しをさせて頂きます！

先日、住宅ローンの滞納がありませんが、

支払いが厳しい方からの相談がありました。

20年間ローンを支払って来ましたが、

近年の不況でリストラにあり収入が

激減したとのことでした。

近くの不動産業者に相談したところ自己破産を進められたとのことです。

近隣相場で売却してもローンが完済できるかどうかの状況です。

無理に売却して、ローンを完済しても自分たちにはお金が残らない

相談を頂きました。

任意売却をする上でのスケジュールを説明して、

滞納を始めても半年から1年くらい住み続けてその間に

次の新生活をスタートさせるお金を貯めて頂く事が出来ることを説明すると、

「是非！」とのことで任せて頂く事になりました。

無理して売却を考える前にいろんな方法があります。

悩む前に相談をしてください！

少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

 私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

 地域の活性化と生活文化の向上を担います。

 私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

 私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

 お客様と共に幸せな未来を創ります。

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end

皆様、こんにちは。

友進ライフパートナーの山下です。

今回は、後順位抵当権者に係る抵当権抹消応諾費用

のお話しをさせて頂きます！   

回収金額が債権額を下回り、

第二順位以下の抵当権者に配当出来ない場合は、

第一順位の抵当権者がいわゆるハンコ代を後順位の

抵当権者へ支払うことで担保権を解除してもらいます。

そのハンコ代の目安として住宅金融支援機構では以下のように定めています。

第二順位　３０万または残元金の一割のいずれか低い額

第三順位　２０万または残元金の一割のいずれか低い額

第四順位以下　１０万または残元金の一割のいずれか低い額

無担保債権者などその他の債権者の場合は、

ケースバイケースで１０～１００万円程度とされています。

いずれも後順位の債権者にとっては当然に関心が高いところで、

ここを十分に納得させることが重要なポイントとなってきます。

私たちは、各債権回収会社の任意売却の手続き上の流れに従い業務を行っております。

後順位抵当権者の数が増え、税金の差押え等もあれば解除交渉は難航します。

私たちは常に諦めず、出来る方法を探し続けます！

少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

 私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

 地域の活性化と生活文化の向上を担います。

 私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

 私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

 お客様と共に幸せな未来を創ります。

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皆様、こんにちは。

友進ライフパートナーの山下です。

今回はサービサー（債権回収会社）のお話しを

させて頂きます！

サービサー（債権回収会社）とは

弁護士法の特例として、特定金融債権の管理や

回収を行うことが出来る株式会社のことで、

法務省が所管しています。

債権管理回収業に関する特別措置法の規制を受け、同法の許可が必要です。

許可要件は下記のとおりです

１．資本金の額が５億円以上

２．業務に従事する取締役のうち、その職務を公正かつ的確に遂行することが出来る

     知識及び経験を有する弁護士がいる

３．債権管理回収業を適正に遂行するに足りる人的構成を有する、

　　あるいは暴力団員等を業務に従事させる等のおそれがない

４．取締役等の中に、成年後見人、被保佐人、破産者、一定の前科保有者、

　　暴力団員等又は債権管理回収業に関し、

　　不正又は不誠実な行為をする恐れのある物が含まれていない

主なサービサーは、下記の通りです。

（住宅金融支援機構では、①～③の三社へ委託しています）

①（株）住宅債権管理回収機構

②エムユーフロンティア債権回収（株）

③日立キャピタル債権回収（株）

④りそな保証（株）

私たちは、各債権回収会社の任意売却の手続き上の流れに従い業務を行っております。 

少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、 地域の活性化と生活文化の向上を担います。私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、お客様と共に幸せな未来を創ります。

end

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皆様こんにちは。

友進ライフパートナーの廣本です。

最近は国会が慌ただしく動いており、色々な方々が持論を展開して

其々の意見を主張されていますね。

全く、自分自身には関係がないと思わずに、考えなければいけませんね。

さて、今年も多くのご相談の中で、やはり一番多いご相談内容としまして

「このまま住み続けることが可能か」です。

任意売却を検討される多くの方が、一度は考えられることだと思います。

小中学校に通われているお子様がいらっしゃれば尚更、その想いは強くなられると思います。

そのようなお客様への解決方法として、

①セール＆リースバック

②親子間売買や親族へ売却して、住み続ける方法

①に関しては、投資家の方へ賃料を支払い住み続ける方法です。

将来、買戻し等を考えられている方には有益な方法です。

②に関しては、名義を変えその中で家賃設定を行い住み続けていく方法です。

家賃の支払いがある程度、自由に設定することが出来ますから、

状況に沿った支払いが可能です。

多くの方は、「この状況から住み続けることが出来るはずがない・・・。」と、

決めつけてしまっている場合が多いように感じます。

一人で悩んでも、解決はしません。共に、住み続ける方法を考えませんか。

いつでも、ご連絡お待ちしております。

皆様、こんにちは。

友進ライフパートナーの山下です。

今回は引渡し猶予のお話しをさせて頂きます！   

先日、任意売却後、引渡し猶予を頂いたお客様の

引越しが無事終わりました。

競売開始決定後の任意売却で入札直前だった為、

どうしても引越しが間に合わなく

引渡し猶予を買主様から頂き、

先日、無事引渡しが終わりました。

債権者にも引渡しが間に合わない旨を伝えて引越の見積もりを取ることで

引越代も捻出することが出来ました。

時間的にどうしても間に合わない事はたくさんあります。

債権者や買主様にお願いして通常は認めて頂けない事でしたが、

引渡し猶予や引越代を引越し前に頂けた事が大変、喜んで頂けました。 

少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

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