2017/08/24
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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『八月の名言』
～ 一番の幸せは毎日成長していることを実感出来ること
今回は、『任意売却の期限』 のお話しをさせて頂きます！！
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競売開始決定後の任意売却において
決済期日は重要です。
競売開始後、
任意売却の販売開始を行いましたが
購入希望者のローン問題で時間がかかり、
不足資料等で入札前日までの
決済が間に合わなくなりました。
債権者と協議の上、
猶予期間を頂きました。
入札開始から入札終了まで１週間。
その後、
１週間で開札。
開札されると取り下げ出来なくなるので、
猶予期間は２週間です。
開札前日の決済はあまりにも直前なので、
実質１０日程度の猶予になりますが
前向きに頑張って行きます・・・
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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！
現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな
アドバイスが出来ます！！
無理せず出来る方法を一緒に考えますので、
気軽にご相談ください！！！
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
地域の活性化と生活文化の向上を担います。
私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。
私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
お客様と共に幸せな未来を創ります。
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2017/08/07
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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『八月の名言』
～ 一番の幸せは毎日成長していることを実感出来ること
今回は、『配当要求終期の公告』 のお話しをさせて頂きます！！
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配当要求終期の公告とは、
競売の申し立てをすると、
数日で裁判所は
差押登記 をします。
そして、
その物件目録を公告し、
競売申立債権者以外にも
債権がある債権者に対し、
執行裁判所に債権を有する旨を
申し出てくださいという制度です。
執行裁判所は、
競売の申立が行われた際には、
配当要求の終期を定め、
公告をすることが
義務付けられています。
配当要求終期が公告された後、
裁判所や各物件によって異なりますが、
平均して3ヶ月～6ヶ月後に開札 となります。
この配当要求終期の公告後、
多くの不動産は競売になりますが、
債務者と債権者の間で
任意売却 の交渉が成立し
取り下げられる事も
最近は多くなってきています。
多くのお客様に何故、
競売が分かったのか？
の質問を多く頂きます。
弊社では裁判所にて、
配当要求終期の公告から
ダイレクトメールを発信しています。
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
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⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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お客様と共に幸せな未来を創ります。
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2017/08/03
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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『八月の名言』
～ 一番の幸せは毎日成長していることを実感出来ること
今回は、『持分差押え』 のお話しをさせて頂きます！！
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競売開始決定された
お客様からご相談がありました。
裁判所へ問い合わせたところ、
評価書も出来ていたので
お客様と一緒に裁判所へ行ってきました。
お父様と一緒に来て頂いたのですが、
土地の一部をお父様が
所有しているとのことでした。
裁判所で調べたところ、
息子様の持分に対しての差押えでした。
評価書についても持分についての評価で、
入札についても持分についての入札です
競落しても土地の所有権の一部で、
一括して競落出来ません。
土地の一部が第三者になるため、
借地権が発生してきます。
入札まで、
まだ時間がありますので
出来る事から考えていきます・・・
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
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私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
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私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
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2017/07/25
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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『七月の名言』
～『ご縁を大切に』
『お陰さまで』 こそが商いの原点！
今回は、『競売期間入札』 のお話しをさせて頂きます！！
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競売には売却スケジュールがあります。
今回は堺の入札参加に堺裁判所へ行ってきました。
入札物件の閲覧開始日なので、
入札物件の調査報告書、
評価等を閲覧してきました。
入札までは約3週間です。
入札開始から入札終了までが1週間なので、
閲覧開始日から約1か月で入札物件の査定を行います。
任意売却が出来なかったお客様も含まれていますので、
慎重な入札額の判断が必要になります。
任意売却が不成立でも、
入札に参加して頂ける投資家で落札して頂ければ
スムーズな引渡しが行えます。
入札準備、頑張ります！！！
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
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私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
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2017/07/16
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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『七月の名言』
～『ご縁を大切に』
『お陰さまで』 こそが商いの原点！
今回は、『賃借人の駐車場』 のお話しをさせて頂きます！！
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昨日、
任意売却の決済が終わりました。
今回は投資家に購入して頂いたのですが、
任意売却の売主が賃借人として住み続けることで、
契約して頂きました。
無事、
決済が終わって所有者変更を行い、
入居者について以前のまま
前所有者が継続して居住する旨を管理会社に伝えました。
ところが、
管理会社からの回答が賃貸として
第三者が入居するのは第三者使用届を提出すること。
そして駐車場については
部屋の所有者が使用しないので解約される旨のことでした。
所有者が新たに契約すると伝えましたが、
所有者が住んでいないので契約出来ないとのことでした。
管理規約に基づいた回答でしたが、
空がある駐車場なのに何故借りれないのか疑問が増幅します。
近隣に駐車場がないので、
解約になると困る事になります。
事前に管理会社に打診していなかったのに悔いが残ります・・・
継続して交渉を続けていきます。
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2017/07/06
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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7月23日は 『大暑』！
～梅雨も明け、この頃が1年で最も暑さが厳しくなる季節です。
今回は、『破産財団組入金』 のお話しをさせて頂きます！！
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任意売却の配分表で控除対象になるのが、
後順位抵当権者への抹消費用。
またマンション等であれば
管理費や修繕積立金の滞納金。
税金の滞納等で差押えがあれば解除費用。
仲介手数料や抹消に対しての登記費用があげられます。
今回、売主様がすでに破産申立てをしていたので
破産管財人が売主代理になっておりました。
破産管財人とは、
破産手続開始決定が下りた場合に、
裁判所が選任する弁護士
（普通は裁判所に選任候補として登録されている弁護士）のことで、
この破産管財人によって、
債務者（破産申立人）の財産の「管理・調査・評価・換価・処分」を行い、
各債権者に債権額に応じて配当手続きを行います。
今回通常の配分と違って破産財団組入金が発生しました。
破産財団組入金とは債務者が自己破産すると、
住宅は所有者のものではなく破産財団の管轄になります。
管理処分の権限も破産管財人になりますので、
任意売却をするためのは破産管財人と裁判所の許可を得る必要があります。
そのために破産管財人に協力して頂く代わりに、
住宅の売却代金の一部を破産財団に組入れる必要があるとされています。
すべての債権者に控除対象も認められ代理人立会のもと無事決済が終わりました。
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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！
現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな
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無理せず出来る方法を一緒に考えますので、
気軽にご相談ください！！！
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
地域の活性化と生活文化の向上を担います。
私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。
私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
お客様と共に幸せな未来を創ります。
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2017/06/25
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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7月7日は 『小暑』！
～この日から『暑中』に入り、暑さが日増しに加まります。
梅雨明け前のため台風に見舞われることも多い季節です。
今回は、『バーチャル口座』 のお話しをさせて頂きます！！
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任意売却の控除費用については、
決済時に領収書もしくは振込票を
エビデンスに提出する必要があります。
この時のポイントは
金額照合と支払先の確認です。
今回、
マンションの滞納管理費が控除対象に認められました。
管理会社へ確認して滞納金額の振込先を聞いたところ、
管理会社でもなく組合でもない口座への振込の指示がありました。
管理会社においては数多く管理されている場合、
バーチャル口座を使って管理費の入金確認をしているとのことでした。
1000件の部屋を管理するのに
１０００個の口座を使用して入金管理を行います。
Ａマンションの１０１号室には決まった口座が振り分けられ、
そこに入金されればＡマンションの１０１号室の管理費として処理され、
所有者が変わって、
違う名義人から振込まれても分かる仕組みになっているようでした。
ただ、
任意売却において振込先の確認は重要です。
事前に債権者へ連絡して確認急ぎます。
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
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私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
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2017/06/16
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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6月21日は 『夏至』！
～1年で昼が最も長く、夜が短い。梅雨の時期であり、晴天も少ない時期です。
今回は、『任意売却の買主』 のお話しをさせて頂きます！！
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任意売却において
売主は買主が誰になるかは大変、
気になる部分です。
今回は販売開始後、
近隣の方から問い合わせ頂いたお客様と先日、
契約が無事終わりました。
立地的に人気のある場所なので
問合せ頂いたお客様も多数です。
お客様も案内件数が増える分、
だれが購入するのか不安も増大します。
一番はやく申込み頂いたのが、
小さな子供さんと
一緒に来て頂いた若いご夫婦でした。
熱心に任意売却のことを聞いて頂き、
申込み頂きました。
売主様に報告したところ、
一番良い人に買って頂けると
安心して頂きました。
今まで住んできた分、
愛着もあり、
次に住んでいただくにも
良い人に住んで頂いた方が気持ちよく
売却できると喜んで頂きました。
債務超過で負債が残る分、
自宅を売却することに残念が残ります。
ただ、
納得した方に買って頂く事で
売主も買主も新しい生活へ向かうことが
出来ると思いました。
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
↓
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
地域の活性化と生活文化の向上を担います。
私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。
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2017/05/28
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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6月5日は 芒種（ぼうしゅ）！
実の殻がついた芒（のぎ）のある麦や稲などの刈取りや田植えを始めた時期！
今回は、『任意売却の抵当権抹消同意』 のお話しをさせて頂きます！！
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本来、
不動産の売買において
抵当権等の抹消は重要項目の1つです。
ただし、
任意売却においては
抵当権等の抹消には債権者の同意を要します。
抵当権等の抹消の条文を下記参照ください。
（抵当権等の抹消）
第７条 売主は、前条の所有権移転登記申請のときまでに、本物件に関する抵当権等の担保権、賃借権・地上権等の用益権、その他名目形式の何かを問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を、その責任と負担で除去抹消します。
任意売却においては上記条文とは別に、
下記の特約が追記されます。
3.売主は本物件決済時までに、本物件に係る抵当権等買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を抹消できる事を前提とし、万一抹消できない場合は本契約を白紙解約できるものとする。
4.前項により契約が解除となった場合は、当事者は受領済の金員全額を無利息で速やかに相手方へ返還すること以外は、お互いに何ら義務を負わないものとします。
抵当権者の数が多ければその分、
抹消関係の条件も複雑化されます。
契約後に後順位抵当権者の同意を得られず、
白紙解約になるケースも多々あります。
弊社では販売開始後、
契約までの間ですべての抵当権者の抹消同意を
得られるように事前交渉を進めております。
一歩進んだ交渉力は契約率には欠かせません。
価格にメリットがある分、
デメリットも発生致します。
弊社では建物の問題に対しても、
ＥＲＡのインスペクションを推進しております。
建物診断をし、
瑕疵に対して既存住宅瑕疵保険に加入して頂き、
安心した中古住宅を購入して頂いております。
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①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
地域の活性化と生活文化の向上を担います。
私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。
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2017/05/27
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
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6月5日は 芒種（ぼうしゅ）！
実の殻がついた芒（のぎ）のある麦や稲などの刈取りや田植えを始めた時期！
今回は、『任意売却の付帯設備』 のお話しをさせて頂きます！！
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本来、
不動産の売買において
付帯設備の説明は重要項目の1つです。
ただし、
任意売却においては
売主の付帯設備の責任は免責になります。
付帯設備の引渡しの条文を下記参照ください。
（付帯設備の引渡）
第９条 売主は、本物件に付帯して引渡す設備等を、別添付帯設備表に明示し記載した状態で引渡すものとし、引渡時にこれと異なる状態であれば、売主の負担でこれを修復して引渡すものとします。
任意売却においては
上記条文が抹消され、
下記の特約が追記されます。
1.付帯設備の引渡しについて、第9条の定めに関わらず売主は本物件の設備につき、一切の修復義務を負わない事とし、設備表・物件状況報告書を交付しないものとします。
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