皆様、こんにちは。

ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

・・・

・・・

 

6月5日は　芒種（ぼうしゅ）！

　　　　　実の殻がついた芒（のぎ）のある麦や稲などの刈取りや田植えを始めた時期！

　　　　　　　　　　　　　　

 

今回は、『競売開始後の任意売却』　のお話しをさせて頂きます！！　　　　　　　　　　　　

 

 

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任意売却の期間は申し出後、

価格決定されて６か月間の販売期間が設定されます。

 

今回は

６か月の販売期間中に売却できなかった為、

競売開始された事例をご紹介いたします。

 

６か月の販売期間中に売却できず

競売開始決定が行われました。

 

通常は

競売開始されると任意売却との平行案件になる為、

競売を回避することが出来ません。

 

今回は競売開始後、

購入希望者が現れました。

 

通常、

競売開始後は裁判所の評価書が売却価格の基準になります。

 

予納金もある為、

任意売却期間中の価格は基準から除外されます。

 

ただ今回は競売開始後、

早い段階で購入希望者が現れたので

裁判所の評価書も出来ていませんでした。

 

債権者との交渉の結果、

価格の基準を競売開始前の

価格で稟議して頂く事が出来ました。

 

時期的に早期だった為、

決済時期を短縮させることが条件になりましたが、

 

競売回避することが出来ると大変、喜んで頂けました。

 

 

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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

 

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私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

 

 

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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

地域の活性化と生活文化の向上を担います。

私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

お客様と共に幸せな未来を創ります。

 

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皆様、こんにちは。

ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

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5月21日は　小満！

　　　　　万物が長じて天地に満ち始めるということ！

　　　　　　　　　元来は麦の穂に実がついて満ちてきたことから！

　　　　　　　　　　　　　　

 

今回は、『管理費滞納と遅延損害金』　のお話しをさせて頂きます！！　　　　　　　　　　　　

 

 

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住宅ローンには元本と金利がありますが、

それとは別に遅延損害金があります。

 

住宅ローンの滞納をすることで発生します。

この金利が１４．５%と非常に高い金利が付加されるのです。

 

今回、

分譲マンションの管理費滞納に対して遅延損害金が

付加されたケースをご紹介いたします。

 

住宅ローンの滞納前から管理費を滞納されていたため、

長期に渡って管理費滞納が発生しておりました。

 

通常は

管理費滞納金額については任意売却時に売買代金から

控除対象になるため、決済時に清算されます。

 

ただし

滞納金額に損害金が付加されているときは控除対象から除外されます。

 

今回、

その金利が１８．５％と住宅ローンの遅延損害金以上の金利が

管理組合にて決定されておりました。

 

ただ今回、

金利発生の時期が任意売却の価格決定時よりも遅れての発生でした。

 

販売開始後、

間もなく購入希望者が現れたので遅延損害金については最小限抑えることができ、

無事決済を終える事ができました。

 

管理組合への早期の打診は損害金の減免にもつながります。

損害金の金額次第では売却できないこともあり得ます！

 

滞納金には注意をしましょう！

 

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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

 

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私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

 

 

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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

地域の活性化と生活文化の向上を担います。

私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

お客様と共に幸せな未来を創ります。

 

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皆様、こんにちは。

ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

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5月5日は　立夏！

　　　　　この日から季節は夏です！

　　　　　　　　　まだ春の気配が強いですが、

　　　　　　　　　　　　　　新緑も目立ち始め少しずつ夏を感じ始めます。

 

今回は、『引渡し猶予』　のお話しをさせて頂きます！！　　　　　　　　　　　　

 

 

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任意売却で引越代は

比重の大きいポイントです。

 

所有不動産を売却しても

手元にお金が残らなければ引越しをすることが出来ません。

 

今回は買主から引越代を捻出して頂いたケースです。

 

通常、

不動産の引渡しについては引越後の引渡しが通常です。

 

しかし、

今回は引越代が決済日でないと渡すことが出来ないので、

引渡し猶予をつけて頂く事で了承頂けました。

 

決済時に引越代を受取り、

引渡しの猶予期間内で無事、

引渡しをすることが出来ました。

 

任意売却では通常の売買と違うのが

引渡しに問題が発生することです。

 

販売前から引渡しにまでの

確認作業を売主と調整して

進めて行くことがスムーズな任意売却のポイントです。

 

 

 

 

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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

 

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①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

 

 

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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

地域の活性化と生活文化の向上を担います。

私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

お客様と共に幸せな未来を創ります。

 

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皆様、こんにちは。

ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

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4月8日は　花まつり！

　　　　　桜の季節がやってきました！

 

今回は、『事前送金』　のお話しをさせて頂きます！！　　　　　　　　　　　　

 

 

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債権者の中には決済に立会できない債権者もいております。

 

今回の債権者は東京にあり、

大阪に支店等がないので事前に抹消する事が必要でした。

 

任意売却は債権者の同意なしには行うことは出来ず、

すべての債権者の抹消同意がないと所有権移転ができません。

 

本来は

決済当日に抹消代金の納付と抵当権抹消が同時に行われますが、

今回、事前送金の為、

抹消費用の負担問題が発生します。

 

売主様には債権者と協議して頂き事前に送金を行うことで承認を頂きました。

 

今回、

任意売却が不成立の場合、

債権者から送金費用を返金して頂くことでも承認を頂きました。

 

事前送金も行い抹消書類も届いて決済の準備も整いました。

 

 

もしも、

返金出来ない状況下で送金後、

任意売却が不成立の場合、費用の負担問題がかかってくるので、

今後は慎重に対応していきます。

 

 

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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

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気軽にご相談ください！！！

 

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①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

 

 

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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

地域の活性化と生活文化の向上を担います。

私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

お客様と共に幸せな未来を創ります。

 

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皆様、こんにちは。

ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

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3月20日は『春分』

                           ~この日、昼と夜の長さがほぼ等しくなります。

　　　　　　　　　　　　　　　　春は立春から立夏の前日までで、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　その春の中間点にあたります。

 

 

　　　　　　

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今回は、『任意売却と瑕疵担保責任』　のお話しをさせて頂きます！！

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本来、

不動産の売買において瑕疵担保責任は重要項目の1つです。

ただし、

任意売却においては売主の瑕疵担保責任は免責になります。

 

瑕疵担保責任の条文を下記参照ください。

（瑕疵担保責任）

第10条　売主は、本物件を現状有姿（別添物件状況報告書のとおり）で引渡し、瑕疵担保責任を負わないものとします。但し、引渡後３カ月以内に請求を受けた、土地および、雨漏り・シロアリの害・建物構造上主要な部位の木部の腐蝕・給排水設備の故障の瑕疵は、責任を負うものとします。

２．　買主が前項但書の瑕疵を発見したときは、すみやかに売主に通知し、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えるものとします。

３．　前項の場合、売主は自己の責任と負担でその瑕疵を修復しなければなりません。買主は修復の請求以外、本契約の無効または解除の主張、もしくは損害賠償の請求をしないものとします。

４．　買主は、第１項但書の土地の瑕疵について、前項の修復では本契約締結の目的が達成できないとき、引渡後３カ月以内に限り、本契約を解除できるものとします。

５．　売主は、本契約締結時に第１項但書の瑕疵を知らなかったとしても、その責任を負わなければなりません。しかし、買主がその瑕疵を知っていたときは、その責任を負いません。

 

 

任意売却においては上記条文が抹消され、

下記の特約が追記されます。

 

2.本契約書第10条売主は瑕疵担保責任を負わない為、抹消

 

価格にメリットがある分、デメリットも発生致します。

弊社ではこの問題に対して、

ＥＲＡのインスペクションを推進しております。

 

建物診断を行い、

瑕疵に対して既存住宅瑕疵保険に加入して頂き、

安心した中古住宅を購入して頂いております。

 

 

 

 

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私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

地域の活性化と生活文化の向上を担います。

私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

お客様と共に幸せな未来を創ります。

 

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ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

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3月5日は『啓蟄』　

　　　　　　　～啓蟄（けいちつ）の『蟄』は虫のことで、

　　　　　　　　　　　　　土中の虫が地面にはい出てくる季節で春の季語、　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　温かくなってきました。

 

　　　　　　

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今回は、『代位弁済』　のお話しをさせて頂きます！！

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先日、

任意売却の決済が無事終わりました。

 

今回は競売開始決定後にご相談頂き、

売却できました内容について書かせて頂きます。

 

競売開始決定後の為、

裁判所の評価書に基づいて販売開始しました。

開始後、早々に購入申込みを頂くことが出来ました。

 

債権者は2社で先順位については購入申込み額で応諾頂けました。

後順位にも任意売却の申し出を行いましたが、

代位弁済前とのことでした。

 

2番抵当権については返済金額が少ないので、

お客様が継続して支払を続けていたのでした。

 

すぐに現況を説明し、

期間入札の時期をお伝えして保証会社との稟議に入って頂きました。

 

時間がないので代位弁済をせずに抹消に応じて頂けることで無事、

決済を終えることが出来ました。

 

後順位の現況確認は重要で、

今後は先順位と同等の確認作業が必要と実感致しました。

 

 

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お客様と共に幸せな未来を創ります。

 

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ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

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２月１８日は『雨水』

　　　　　　　～降る雪も雨になる。雪や氷が解けて水になる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　古くから農業の準備は雨水から始めたそうです。

　　　　　　

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今回は、『高齢化社会』　のお話しをさせて頂きます！！

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現代、

少子高齢化が社会問題になっていますが、

任意売却においても少子高齢化問題が増加傾向にあります。

 

先日、

ご相談頂いたお客様のご自宅を調べたところ共有名義になっておりました。

 

夫婦共有になっているものと思っていましたが、

お聞きした所、

共有者がご相談頂いた方のお母様ということでした。

 

ご相談頂いた方が還暦をすぎた方でしたので、

お母様の年齢をお聞きすると90歳を超える高齢の方が共有名義人と分かりました。

 

通常の売買においても所有者の意思確認は必要不可欠です。

特に任意売却においては販売期間が設定されるので、

優先的に決済に立会できない所有者の確認は優先項目になります。

 

もし、

意思確認がとれず法的な手続きが必要になった場合、

時間的な制限がかかってきます。

 

名義人が複数いる場合の任意売却では、本人確認が特に重要です。

 

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お客様と共に幸せな未来を創ります。

 

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皆様、こんにちは。

ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

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２月４日は『立春』

          ～この日から季節は春。

                       寒さは依然厳しいですが、日も延びて、春の気配も感じてくるでしょう。

　　　　　　

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今回は、『任意売却と事業継続』　のお話しをさせて頂きます！！

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個人経営の方で経営不振の為、

任意売却をしたいという相談は少なくありません。

 

ここで一番多い相談が任意売却をして

事業継続が出来るかの相談です。

 

一般的に経営不振の為、

自己破産をする場合は会社の清算も同時に行う必要があります。

 

しかし、

任意売却は自己破産とは別次元のもので

事業継続が可能になります。

 

任意売却は主に不動産の売却を目的としているため、

その不動産の売却に必要な手続きを行っていきます。

 

ただし、

事業継続の為には自己破産が出来ません。

 

任意売却後の残債務の分割弁済を行う必要があります。

 

抵当権者の数にもよりますが、

任意売却後の分割弁済も事業の内容次第で

無理なく返済できる金額に抑えることが可能です。

 

 

 

 

 

 

 

 

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無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

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①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

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地域の活性化と生活文化の向上を担います。

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お客様と共に幸せな未来を創ります。

 

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皆様、こんにちは。

ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

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1月5日は『小寒』＝『寒の入り』

　　　　　　からもうすぐ1月20日の『大寒』＝『寒さが最も厳しい時期』になります。

　　　　　　　　　　　　この時期、各地で最低気温が記録されるそうです。今朝は１℃でした。

　　　　　　

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今回は、『遅延損害金減免』　のお話しをさせて頂きます！！

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住宅ローンには元本と金利がありますが、

それとは別に遅延損害金があります。

 

住宅ローンの滞納をすることで発生します。

この金利が１４．５%と非常に高い金利が付加されるのです。

 

１０００万円の借入で１年間滞納すると１４５万円の遅延損害金が発生します。

今回、

任意売却で残元金を少なくすることが出来ましが、

遅延損害金が大きく残ってしまいました。

 

その後、

残債務については分割弁済で継続して返済して頂きました。

 

そのお客様から連絡を頂きましたのですが、

この度、

会社を定年退職することになり、

少なからず退職金も頂けるとのお話しでした。

 

任意売却で元金を少なくしていた分、

退職金で元金のみは返済できる範囲でありました。

すぐに債権者と交渉して頂き遅延損害金の減免交渉をして頂きました。

 

すると、

任意売却後の分割弁済も滞りなく進めていたので、

遅延損害金を減免して頂けるとのことでした。

 

退職金で残元金を返済し、

完済となったお客様は　『これで借金がなくなった・・・』と喜んで頂きました。

 

 

 

 

 

 

 

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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！

現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな

アドバイスが出来ます！！

無理せず出来る方法を一緒に考えますので、

気軽にご相談ください！！！

 

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私たちの６つのお約束！！！

①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。

②様々なご相談も専門知識を持って解決します。

③お客様の希望を叶える提案を致します。

④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。

⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。

⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。

 

 

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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。

私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、

地域の活性化と生活文化の向上を担います。

私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。

私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、

お客様と共に幸せな未来を創ります。

 

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皆様、こんにちは。

ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。

・・・

・・・

12月21日は冬至！　

　　　　　　~　『寒さが一段と厳しくなり、雪も多くなる』という意味！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今年もあと一週間！　残りの仕事、頑張ります！

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今回は、『差押え期限内の解除』　のお話しをさせて頂きます！！

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先日、

差押の解除依頼をお願いする為、

Ｍ市役所へ向かいました。

 

通常、

差押に関しての控除費用は先順位の債権者からの指定があります。

 

今回は10万円の控除限度でお願いをしましたが、

本税未納額とその延滞金を含めた全額を納付しないと解除しないとの回答でした。

 

自治体によっては本税未納額で解除に応じて頂ける所もありますが、

Ｍ市では全額納付が解除条件とのことでした。

 

ただ、

今までと違った点が差押えの対象になっているのが

Ｈ２７年までの固定資産税に対して差押えをしているので、

その分の延滞金を含めたすべての滞納額納付を差押えの解除条件とするとのことでした。

 

内容は固定資産税以外の滞納額は差押対象ではなく、

また、

Ｈ28年度の固定資産税も対象ではないとの内容でした。

 

結果、

不足額も思ったほか少なく、

売主様に工面して頂き無事、

決済を迎えることが出来るようになりました。

 

 

 

 

 

 

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