2016/11/20
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
・・・
・・・
11月22日は小雪！
~ 『寒さも厳しくはなく、雪もまだ多くない』という意味！
北国では雪もちらつく季節、スキーシーズン到来です！
・・・
・・・
今回は、『専用駐車場の管理費』 のお話しをさせて頂きます！！
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分譲マンションの購入時に敷地内の専用駐車場付きというものがあります。
駐車場スペースの権利を住居部分と一緒に購入し権利を取得します。
権利を取得することで、
月々の使用料は発生しません。
しかし
住居部分と同じく月々の管理費と修繕積立金が発生します。
今回、
その駐車場部分の管理費・積立金の滞納金額が多額で、
評価に匹敵する滞納金額が発生していました。
任意売却の配分で管理費・積立金の滞納金は優先されるので、
滞納金を控除した後の抹消代金等が債権者の希望金額に達しませんでした。
今回、
抵当権者は3社。
先順位は居住部分のみ、
後順位が駐車場含めた居住部分。
分離するのも後順位の承認が必要になります。
管理組合に対しても居住部分と駐車場部分の分離時、
滞納金清算も分離納付の承認も必要になりますが、
時間がある限り進めて参ります。
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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！
現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな
アドバイスが出来ます！！
無理せず出来る方法を一緒に考えますので、
気軽にご相談ください！！！
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
地域の活性化と生活文化の向上を担います。
私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。
私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
お客様と共に幸せな未来を創ります。
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2016/11/06
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
・・・
11月7日は立冬！
~ この日から季節は冬になる。
冬と呼ぶにはまだ早いですが、
日脚も短くなり、山では初冠雪も見れるでしょう！
・・・
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今回は、『任意売却と競売』 のお話しをさせて頂きます！！
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任意売却において応諾価格と回収金額の関係は密接な関係にあります。
抵当権者が複数の場合や差押えがある場合、
各債権者への抹消費用が応諾価格から控除され、
先順位の回収金額はその数で大きく変動します。
また、
先順位の債務残高が少ない場合は完済になり、
後順位の債権者が応諾価格の決定権を持ちます。
各債権者の査定もそれぞれ違うので、
応諾価格もその時期や抵当権設定金額に注意しなければなりません。
市場価格は価格決定に大きく左右する一方で、
競売の落札価格も価格決定権のひとつの要素です。
市場価格で購入希望者が現れても、
債権者の数が多いために、
各債権者への配当控除後の回収金額が予想競売落札価格を下回るときがあります。
市場価格で購入希望者が現れても任意売却に応じて頂けない一例です。
予想競売落札価格から予定控除費用を逆算しての応諾費用を
価格算定根拠にする債権者もいております。
特に競売開始後の任意売却では後者が良く使われます。
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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！
現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな
アドバイスが出来ます！！
無理せず出来る方法を一緒に考えますので、
気軽にご相談ください！！！
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
地域の活性化と生活文化の向上を担います。
私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。
私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
お客様と共に幸せな未来を創ります。
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2016/10/22
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
・・・
10月31日はハロウィン！
~ 「お化けカボチャ」や「カボチャちょうちん」が
たくさん見れそうですね！
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今回は、『引渡し猶予』 のお話しをさせて頂きます！！
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前回、任意売却の引渡しについて書かして頂きました。
『任意売却において一番大切なのが引渡しです。
通常の売買において契約後、決済までに引越しをして室内確認後、
引渡しが通常の流れです。
任意売却でも同じく決済までの引越しと引渡し前の室内確認も重要な部分です。』
決済までに引越しが間に合えば良いのですが、
時間関係上、
引越先がどうしても見つからない場合があります。
今回はそのケースで買主様が不動産業者であったので、
1週間の引渡し猶予を頂けることが出来ました。
これはどうしても決済日に引渡し出来ない状況下で行いますが、
リスクも発生します。
決済時に買主に所有権移転登記を行いますが、
引渡しは1週間先になります。
その間の事故等の負担を決めておかないと大変なことになります。
特に任意売却では売主に売買代金が入らないので、
引渡し猶予期間内での事故を賠償することは出来ません。
任意売却での引渡猶予を拒否する業者の多々ありますので、
引越先の選定には出来るだけ時間をかけて行っております。
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
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2016/10/08
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
・・・
10月23日は霜降！
~ 『晩秋となり冷たい霜が降りる頃』という意味とのこと。
寒いところでは初霜などが見られます。
・・・
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今回は、任意売却の引渡しのお話しをさせて頂きます！！
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任意売却において一番大切なのが引渡しです。
通常の売買において契約後、
決済までに引越しをして室内確認後、引渡しが通常の流れです。
任意売却でも同じく決済までの引越しと引渡し前の室内確認も重要な部分です。
しかし、
任意売却においては引越代がないお客様も多く、
引越代も決済時の売却代金から控除されるので引越代金の準備が先になってきます。
引越に伴う代金を誰が負担するかの問題が発生します。
競売開始後では抹消問題と決済の準備が平行進行となり、
すべての債権者の抹消応諾を頂けるもの決済直前になることも少なくありません。
引越し準備もすぐに出来るものでもなく、
すべてが平行しての進行になります。
今回の任意売却では決済直前まで応諾が出なかったので、
引越しの準備をして頂き買主様と交渉のうえ
決済後1週間の引渡し猶予を頂く事が出来ました。
決済直前になりましたが債権者からも抹消応諾を頂け無事、決済。
1週間後、控除された引越代で無事、引越しすることが出来ました。
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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！
現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
地域の活性化と生活文化の向上を担います。
私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。
私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
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2016/09/22
皆様こんにちは。友進ライフパートナーの田中です。
最近、毎週のように台風が来て落ち着かない日々が
続いております。そろそろスカッとした天気になって
欲しいものです。
本日は抵当権について少しお話をさせていただきます。
任意売却は最終的に抵当権抹消の同意を抵当権者から得れないと
成立することができません。その不動産に設定してる抵当権が1つの
時はその抵当権者から最終的に抹消の同意を得ることができれば取引が
成立します。
抵当権が2つ、3つ、それ以上と複数設定されている不動産はたくさんあります。
その場合は全ての抵当権者から抹消の同意を得る必要があります。例えば1番と2番の
抵当権者が抹消に同意していても3番の抵当権者が抹消に応じなければ取引することが
できません。中には個人の名前で抵当権が設定されている不動産もありますが、その時は
もちろんその個人の方にも抹消に同意してもらう必要があります。
このように設定されている抵当権の数が多くなるとその分、交渉相手が増えていきます。
弊社ではこのように複数の抵当権が設定されているケースも多数取り扱っておりますので
是非ともご相談ください。お待ちしております。
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2016/09/15
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
・・・
9月22日は秋分！
~ この日、昼と夜の長さがほぼ等しくなる。
秋は立秋から立冬の前日までで、
その秋の中間点にある意味とのことです
・・・
9月（長月）の大安は 4・10・16・22・28となっております。
・・・
今回は、固定資産税と公課証明のお話しをさせて頂きます！！
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固定資産税の差押え解除交渉において
解除費用とは別に購入者からの固定資産税清算金を
納付条件につける役所が増加しております。
不動産の売買決済において、
4月1日を起算日として決済日を境に1年分の固定資産税を
365日の日割り計算で売主と買主で清算致します。
通常、
買主から清算金を売主に預けて、
売主がその年の固定資産税1年分を納付するのが通常ですが、
今回の任意売却の決済でその清算金の納付も抹消条件になりました。
日割り計算書を役所に送って納付金額の確認をしたのですが、
役所担当者から金額が合わないと連絡がありました。
通常、
不動産の固定資産税の計算では公課証明からの固定資産税をもとに計算します。
しかし、
役所では所有者に送られる固定資産税納付金額をもとに計算しておりました。
たった数円の違いでしたが、
役所での稟議に合わすため役所発行の納付金額をもとに清算金の再計算をしました。
これからも差押え解除において清算金の納付が条件になることは増加すると考えられるので、
対象の基本税額がいくらなのかの確認も重要です。
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少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！
現在、払っている状態でもご相談して頂ければいろんな
アドバイスが出来ます！！
無理せず出来る方法を一緒に考えますので、
気軽にご相談ください！！！
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私たちの６つのお約束！！！
①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
②様々なご相談も専門知識を持って解決します。
③お客様の希望を叶える提案を致します。
④住宅ローン問題から派生するあらゆる問題も解決致します。
⑤相談者とのコミュニケーションを大切に致します。
⑥自社特有の販売ネットワークにて早期解決を実現致します。
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私たちはお客様の期待を超える価値の創造に挑戦します。
私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
地域の活性化と生活文化の向上を担います。
私たちは仕事をする自分に誇りが持てる企業風土を目指します。
私たちの経営理念は、不動産の新しい価値を追求し、
お客様と共に幸せな未来を創ります。
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2016/08/27
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
・・・
9月8日、大分ではモズの初鳴きの頃！
9月9日、東京ではススキの開花の頃！
・・・
9月7日は白露！ ~ 朝夕めっきりと涼しさが増し、草木に白露が宿り、
秋の気配が深まる意味とのことです
9月（長月）の大安は 4・10・16・22・28となっております。
・・・
今回は、市税納付のお話しをさせて頂きます！！
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先日、任意売却の決済が終わりました。
今回は抵当権者及び差押え権者の応諾も
スムーズに進んでトラブルなく完了しました。
通常、
税金の差押えに対しては市町村が納付書を持参して頂き決済時に
その納付書に銀行の納付済印を頂く事で完了します。
今回の決済場所は大阪の銀行だったのですが、
税金の滞納先が兵庫県内の市でした。
確認した所、
その銀行では発行された、納付書では払込みが
出来ないと市の担当者から連絡が入りました。
結果、
現金を決済時に手渡しするとこで領収書を発行して頂く事になりました。
事前に市の担当者が調べて頂けたので問題はなかったのですが、
当日まで、その問題に気付いてなければ、
時間もかかっていたに違いありません。
これから納付書については決済銀行で取扱いできるかどうかの
確認もチェック項目に追加致しました。
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①任意売却のご相談から解決まで一貫したサポートを行います。
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2016/08/07
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
・・・
8月15日、稚内ではアジサイ開花の頃！
8月20日、名古屋ではエンマコオロギの初鳴きの頃！
・・・
8月23日は処暑！ ~暑さが止まるという意味とのことです
8月（葉月）の大安は 7・13・19・25・31となっております。
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今回は、エビデンスのお話しをさせて頂きます！！
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エビデンスは、
証拠・根拠、証言、形跡などを意味する英単語 “evidence” に由来します。
代位弁済により債権者窓口の変更、
債権譲渡による債権回収会社に移行された場合、
現在の債権者窓口へ移行されたエビデンスが必要になります。
今回、任意売却中に代位弁済によって債権窓口が変更になったために、
決済前にそのエビデンス要求が発生しました。
債権譲渡後の債権者へ確認した所、
ご本人へ通知が送られているとの回答から、
お客様に確認して頂いて届いていることが分かり送って頂けました。
後順位の抵当権者への連絡は重要な要素です。
後順位の抵当権者であっても連絡が遅れるとこで
決済に悪影響を及ぼすことは多々あります。
決済直前に債権が譲渡されていることも考えられるので
債権者への連絡は早い段階で進めていくことが大切です。
今回は競売開始後に相談して頂いたケースで後順位が2社ありました。
今回は2番抵当権者が債権譲渡後で任意売却に応じて頂けましたが、
タイミングがずれると
債権者窓口がつかめず時間がかかることもありえます。
先順位にとらわれず
入札スケジュールの確認と同時に後順位の窓口の把握は非常に大切な要素です。
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私たちは地域を愛し、地域に密着した活動を通して、
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2016/08/05
皆様、こんにちは。リクシル不動産ショップ友進ライフパートナーの田中です。
いよいよリオ五輪が始まりますね。スポーツ観戦が大好きなんで非常に楽しみです。
ただ、ライブで見ると絶対に寝不足になるのでほどほどに観戦しようと思います。
本日は現在取り組んでいる任意売却で抵当権が複数設定されている案件の紹介です。
この案件ですがすでに競売開始が決定しており、9月には競売が始まってしまうような
状況の物件です。幸い任意売却の依頼を受けてすぐに購入希望者は見つかりました。
1番抵当権の住宅金融公庫からは抵当権の抹消に応じますと返答がありましたが、2番抵当権
のある債権者からは盆の連休に途中入るので9月までに抹消に応じるかどうかの返事ができないと
返答されました。
しかし9月までに抹消の同意をもらえないとせっかく購入希望者もみつかっているのに
この物件は競売での処理になってしまいます。そうならないように現在も必死で交渉を
進めております。このケースのように全ての債権者が任意売却に対して協力的ということは
ありません。特に競売開始が決まった物件にそのような傾向が見られます。
このような事態をなるべく避けれるように今お悩みのお客様は早めの相談をお願いします。
ご相談お待ちしております。
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2016/07/31
皆様、こんにちは。
ＥＲＡ友進ライフパートナーの山下です。
8月4日、水戸ではサルスベリ開花の頃
8月6日、熊谷ではツクツクホウシの初鳴きの頃
そして8月7日が立秋！
8月（葉月）の大安は 7・13・19・25・31となっております。
今回は、抵当権事前抹消のお話しをさせて頂きます！！
任意売却において決済時には
債権者が立会の基で取引が行われるのが通常です。
今回、債権者窓口が東京であったために
取引に立ち合い出来ないことになりました。
通常、
決済時に抹消金額の振込と抹消書類の受け渡しが同時に行うのですが、
今回、同時に行うことが出来なくなりました。
交渉の結果、
事前納付で抹消書類を司法書士に郵送して頂くことで同意頂いたのですが、
事前納付の時期や、委任状作成時間を考えると
余裕を持った対応をしておかないと決済に間に合わなくと実感致しました。
まずは、委任状。
本人確認の為、印鑑証明添付のうえ実印にて委任状の作成！
委任状も債権者から指定された委任状なので、ご本人への郵送到着待ちです。
委任状作成後、債権者へ書留速達！
翌日、債権者へ到着するのですが確認作業で即日とは行きませんでした。
続いて抹消費用の事前振込！
これも振込後、即日確認できませんでした。
振込が午前の場合、確認が取れるのが翌日！
午後の振込だとそれ以降の確認作業に遅れるとのことでした！
すべての確認が取れたのが、決済日の1週間前です。
すぐに抹消書類を司法書士に送ってもらうのですが、
週末の土日までの発送に間に合わなく、翌週の月曜日発送になってしまいました。
抹消書類が到着したのが決済日の2日前！
債権者が立ち合えるかどうかは非常に大切な要素です。
売却の応諾が出たのに間に合わないこともあります！
事前に決済に立ち合えるかどうかの確認は必要不可欠です！
少しでも早く相談して頂ければ方法は無限大に広がります！
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